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合肥住房租赁试点细则 外地人租房和社保满三年子女可就近入学

来源:

合肥市政府信息网

作者:

- 2017-11-21

摘要 《关于加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》,明确保障租房承租人的各项权益,凡是具有合肥市城区户籍的适龄儿童少年,其父母或其他法定监护人在合肥无住房,以单独租赁的成套房屋作为唯一住房并登记备案,由租住地所在区教育主管部门统筹安排入学;符合“房户一致”条件的,由租住地所在区教育主管部门安排相对就近入学。

11.21日,合肥市政府已经下发《关于加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》,明确保障租房承租人的各项权益,凡是具有合肥市城区户籍的适龄儿童少年,其父母或其他法定监护人在合肥无住房,以单独租赁的成套房屋作为唯一住房并登记备案,由租住地所在区教育主管部门统筹安排入学;符合“房户一致”条件的,由租住地所在区教育主管部门安排相对就近入学。

各县(市)、区人民政府,市有关单位:
为认真贯彻落实党的十九大精神,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,根据《合肥市人民政府关于印发合肥市住房租赁试点工作实施方案的通知》(合政秘〔2017〕82号)要求,现就加快推进我市住房租赁试点工作通知如下:
一、培育市场供应主体
1.组建国有房屋租赁公司。以市本级及各区、三大开发区国有投资公司为主体,分别组建国有房屋租赁公司,负责本级租赁住房房源筹集(新建、改建、盘活、划转、购买、经租)、运营和管理。鼓励国有房屋租赁公司与社会房屋租赁企业合作经营。
市级国有房屋租赁公司于2017年10月底前挂牌运营,年底前筹集租赁住房不少于2000套;到2020年,累计筹集租赁住房不少于2万套。(责任单位:市政府国资委、市建投集团,排名第一的为牵头单位,下同)
各区、三大开发区国有房屋租赁公司于2017年11月底前全部挂牌运营,年底前分别筹集租赁住房不少于500套;到2020年,累计筹集租赁住房不少于2万套。(责任单位:各区政府、三大开发区管委会)
2.培育发展住房租赁企业。扶持培育一批服务规范、信誉良好的住房租赁企业,鼓励开展连锁经营、跨区经营。引入国内规模较大的住房租赁企业入驻合肥市场,支持住房租赁企业通过合并、重组、合作等方式做大做强。(责任单位:市房产局、市财政局、市政府国资委、市国土局)
3.发展多元化住房租赁主体。鼓励房地产开发企业从传统的开发销售向“租售并举”模式转变,将自有商品住房项目中的部分房源进行长期持有,并向市场租赁。鼓励房地产开发企业与住房租赁企业开展合作,建立开发与租赁一体化、专业化的运营模式。(责任单位:市房产局、市国土局、市规划局、市土储中心)
鼓励房地产经纪机构提供住房租赁托管、居间代理服务及相关专业化服务,鼓励物业服务企业利用管理便利,受业主委托,拓展住房租赁业务。对年居间服务超过1000套住房的房地产经纪机构和年居间服务超过100套住房的物业服务企业,在房源核验、租赁备案、税务办理等方面开辟“绿色通道”。(责任单位:市房产局、市国税局、市地税局)
4.支持和规范个人出租住房。鼓励个人将自有闲置住房委托住房租赁企业或通过政府住房租赁交易服务监管平台出租;鼓励出租人与承租人、住房租赁企业建立长期稳定的租赁关系。(责任单位:市房产局、市公安局、市工商局、市物价局)
5.发展现代住房租赁服务业。支持传统的房地产开发、经纪、物业服务和住房租赁企业,通过开展“管家式”服务,拓宽服务领域,延伸服务链,为出租人和承租人提供房屋装修、餐饮、家政、居家养老以及代收租金、代为管理、代为维修等专业化服务,发展现代租赁服务业。(责任单位:市房产局、市工商局、市民政局、市城乡建委)
二、增加租赁住房供应
6.编制租赁住房发展规划。市住房租赁领导小组办公室会同市规划、国土、土储、发改、建设等部门编制租赁住房发展规划。到2020年,筹集各类集中式租赁住房约16万套,其中,市、区两级国有房屋租赁公司共筹集约4万套,人才公寓1万套,房地产开发企业建设自持租赁住房2万套,市区公共租赁住房保有量不少于9万套,形成多层次、多渠道的租赁住房供应体系。(责任单位:市房产局、市发改委、市城乡建委、市国土局、市规划局、市土储中心)
7.增加租赁住房土地供应。将租赁住房土地供应纳入年度土地供应计划,年度租赁住房用地供应面积(含配建)占新建商品住房用地供应面积约15%。探索租赁住房土地供应和土地竞拍新模式,降低租赁住房建设成本。2017年,供应租赁住房用地总面积不小于300亩,规划建设租赁住房不少于6000套。(责任单位:市国土局、市规划局、市发改委、市房产局、市城乡建委、市土储中心、各区政府、三大开发区管委会)
土地供应方案中应明确以下内容:单独出让用地建设的租赁住房,受让人在出让年限内整体持有并持续出租运营;配建的租赁住房可由开发企业自持,也可由政府指定机构按成本价回购。配建的租赁住房和商品住房共享小区配套设施,不得在配建租赁住房和商品住房间进行分割性、限制性边界围护。新建租赁住房实行全装修交付,不得分割转让、不得改变土地和房屋用途,单次租期不得超过15年。(责任单位:市国土局、市规划局、市房产局)
房地产开发企业将可售商品住房转为租赁住房的,可暂不办理不动产登记手续;连续出租超过10年且终止租赁的,出售时可按照新建商品房办理销售和不动产登记手续,并按出售时税收政策缴纳相关税费。(责任单位:市国土局、市国税局、市地税局)
8.优化租赁住房用地供应流程。各区政府、三大开发区管委会向市土地储备中心申请收储项目用地,市规划局出具项目用地规划设计条件,市住房租赁领导小组办公室出具项目用地供应条件建议函,市国土局编制土地供应方案报市土委会审定后上市供应。涉及存量房屋划转、改建、购买的,市国土局根据市政府国资委出具的相关批复,办理不动产变更登记手续;需办理出让用地手续的,补办出让用地手续。(责任单位:市国土局、市规划局、市政府国资委、市房产局、市土储中心、各区政府、三大开发区管委会)
9.加强人才公寓建设。着力解决新引进高级人才及以上层次人才住房问题。2017年底前完成11宗土地上市供应,其中高新区、新站区和蜀山区等7个项目实现开工建设;到2020年,全市基本建成人才公寓1万套。(责任单位:市人才办、市国土局、市规划局、市发改委、市房产局、市城乡建委、各区政府、三开发区管委会)
10.允许符合条件的商业用房改建为租赁住房。库存量大、交通便利、公共和生活配套设施完善的已建成、未销售、未经营的商业用房,在满足消防、安全、卫生、采光、通风等居住条件的前提下,由产权单位提出改建方案,报市规划局审核并征求市国土局意见后,上报市政府。经市政府批准,可以栋为基本单位,按规定改建为租赁住房,改建的租赁住房不得销售。改建方案需先征求辖区政府(开发区管委会)意见,并经利害关系人书面同意。
房屋改建不得擅自改变房屋承重结构和主体结构,单套套内建筑面积不得少于22平方米;改建后,不得改变土地用途、土地使用年限和容积率,用水、用电、用气按居民标准执行。(责任单位:市规划局、市国土局、市城乡建委、市商务局、市房产局、市城管局)
11.盘活社会存量住房。鼓励个人、社会机构将产权明晰、功能完善、质量合格的存量住房投入住房租赁市场,鼓励住房租赁企业通过长期租赁、购买等方式筹集房源。市、区国有住房租赁企业积极盘活长期未分配的安置房、闲置公有住房和直管公房。通过公开招标对外出租的国有房屋,单次租赁年限不超过15年。(责任单位:市政府国资委、市建投集团、市财政局、各区政府、三大开发区管委会)
12.开展集体建设用地建设租赁住房试点工作。制定《合肥市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作实施方案》,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。2017年底,选取1-2个项目启动试点;2019年,在全市范围内多点推行。(责任单位:市国土局、市农委、市规划局、市发改委、市房产局、市城乡建委、各区政府、三大开发区管委会)
三、构建住房租赁服务和监管体系
13.建设合肥市住房租赁交易服务监管平台。2017年底,上线运行住房租赁交易服务监管平台。将国有租赁住房(含公共租赁住房)、集体建设用地建设租赁住房、开发企业自持租赁住房、中介居间代理房源、个人出租住房等各类房源纳入平台统一监管;通过房源信息发布、房源核验、租赁合同网上签约备案等措施,强化住房租赁交易安全,实现住房租赁交易全流程监管。利用市级大数据平台和“互联网+”政务服务平台,推进部门信息共享,为住房租赁企业、出租人、承租人提供网上一站式服务。(责任单位:市房产局、市数据资源局、市发改委、市公管局)
14.成立住房租赁服务管理机构。成立市、区两级住房租赁服务管理机构,各开发区明确相应管理机构,各乡镇(街道)明确相应机构承担其职责和配备固定工作人员。房屋租赁监督管理工作所需经费列入本级财政预算。(责任单位:市编办、市房产局、市财政局、市人社局、各区政府、三大开发区管委会)
15.完善住房租赁服务。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约,落实住房租赁合同登记备案制度,优化备案流程,简化备案手续。完善租赁住房租金价格体系,建立住房租金水平信息发布制度,做好城区住房租金水平调查,定期发布租金价格信息。(责任单位:市物价局、市房产局、市财政局、市工商局、市政府国资委)
16.强化住房租赁信用管理。成立住房租赁行业协会,完善执业规范,加强行业自律,规范经营行为。依托市住房租赁交易服务监管平台,建立健全住房租赁信用管理体系。实施信用承诺制度,对从事住房租赁业务的房地产开发企业、房屋租赁企业、房地产经纪机构、物业服务企业实施分级分类监管,对诚信企业给予信用加分。建立“红名单”、“黑名单”管理制度,将租赁各方当事人的守信行为、失信行为记入信用档案。通过市公共信用信息共享服务平台,实现多部门信息共享,形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。(责任单位:市房产局、市民政局、市发改委、市工商局)
17.规范住房租赁行为。建立住房租赁企业备案制度,完善市场准入和退出机制。出租人和承租人应当签订书面住房租赁合同,明确当事人的权利和义务。鼓励出租人与承租人、住房租赁企业签订长期住房租赁合同;对住房租赁企业出租自有住房的,租赁期限不少于3年,承租人另有要求的除外。
合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金,不得擅自改造非居住类房屋用于出租居住,不得将地下室、阳台、阁楼和储藏间等用于出租居住;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,按时缴纳租金,不得擅自拆改房屋结构,承租的国有住房不得转租。(责任单位:市房产局、市工商局)
四、加大政策支持力度
18.提供税收优惠。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的房屋,减按4%的税率征收房产税。对个人出租自有住房且月租金30000元以下的,实行4%综合征收率(免征增值税);月租金30000元以上(含30000元)的,实行8%综合征收率(含减按1.5%缴纳的增值税)。
小规模纳税人对外出租不动产的,适用简易计税方法,按5%征收率计算缴纳增值税;一般纳税人,2016年4月30日前取得不动产并对外出租的,可以选择适用简易计税方法,按照5%征收率计算缴纳增值税。
房屋租赁中介企业以中介手续费收入缴纳增值税,一般纳税人按6%计算增值税销项税款,小规模纳税人按3%计算缴纳增值税。房地产开发企业将自行开发且未办理产权证的商品房用于长期对外出租的,若将产权证办到企业自身名下,不视同销售缴纳增值税。
采取预收款形式出租不动产的,取得的预收租金收入可在预收款对应的租赁期内平均分摊,计算月租金收入。(责任单位:市国税局、市地税局)
19.给予财政奖补。未来三年,对开展住房租赁业务的优秀企业和出租自有住房达到一定期限的个人,市财政安排一定资金,给予财政奖补(具体政策另行制定)。(责任单位:市财政局、市房产局)
20.提供金融支持。加强银企协作,鼓励金融机构加大对住房租赁企业的信贷投入,支持国家政策性银行和部分商业银行提供长期低息贷款。鼓励金融机构开展住房租金收益权质押贷款业务,推出符合住房租赁企业经营特点的金融产品。支持符合条件的规模化住房租赁企业和房地产开发企业利用发行债券、不动产证券化等融资工具拓宽融资渠道。(责任单位:市金融办、市发改委、市房产局)
五、保障住房承租人权益
21.保障接受义务教育权利。凡是具有合肥市城区户籍的适龄儿童少年,其父母或其他法定监护人在本市无住房,以单独租赁的成套房屋作为唯一住房并登记备案,由租住地所在区教育主管部门统筹安排入学;符合“房户一致”条件的,由租住地所在区教育主管部门安排相对就近入学。
非合肥市城区户籍的适龄儿童少年,其父母或其他法定监护人在本市无住房,取得我市居住证满1年,凭劳动合同或营业执照,由居住证所在区教育主管部门统筹安排入学;父母或其他法定监护人连续租住同一成套房屋并登记备案满3年的,且连续缴纳合肥市城镇职工社会保险或法定税费满3年的,在区域教育资源许可的条件下,由租住地所在区教育主管部门安排相对就近入学。
具体实施办法由各区、开发区教育主管部门制定。(责任单位:市教育局、各区政府、三大开发区管委会)
22.享受基本公共卫生服务。住房承租人在居住地居住满6个月以上的,可凭租赁备案证明在辖区卫生服务机构享受与当地居民同等的基本卫生服务,其中,孕妇可在本地社区卫生服务中心免费办理孕产妇保健手册,儿童可就地免费办理儿童保健手册和预防接种证,免费接种一类疫苗。(责任单位:市卫计委)
23.享受基本公共养老服务。60岁以上的住房承租人,可凭租赁备案证明在辖区与当地居民同等享受居家养老服务中心(站)、老年日间照料中心、老年活动中心、老年学校等社区养老服务设施提供的养老服务。70岁以上的住房承租人,可免费乘坐公交车、地铁等城市公共交通工具。(责任单位:市民政局、市政府国资委)
24.参加社会保险和享受就业创业服务。住房承租人在合肥市登记注册的企业就业创业的,可参加合肥市各项社会保险,并按规定享受相关待遇;可在合肥市各级公共就业人才服务机构均等享受各类公共就业创业服务,如参加公益性招聘、人事档案代理、就业创业指导、就业失业登记证申领、劳动保障权益维护等。(责任单位:市人社局、市工商局)
25.提供住房公积金支持。住房承租人及配偶或单身职工在我市连续足额缴存住房公积金满3个月,且在我市无自有产权住房并租赁住房的,可按相关规定提取住房公积金用于支付房租。(责任单位:市公积金中心)
26.降低户籍准入门槛。住房承租人可持租赁备案证明申领居住证。住房承租人在城区合法稳定就业连续满2年,同时按照国家规定参加城镇社会保险达到1年,本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女等,可以在就业地申请登记集体户口。(责任单位:市公安局)
27.推进公共租赁住房货币化。采取实物保障与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主的保障方式。完善租赁补贴制度,对符合条件的引进人才、新就业大学生、有稳定就业的外来务工人员等新市民,结合市场租金水平和保障对象实际情况,给予合理租赁补贴,支持其通过市场租房,形成公共租赁住房与市场租赁住房互为补充的住房保障体系。(责任单位:市房产局、市人才办、市财政局、各区政府、三大开发区管委会)
28.保障民主政治权利。在居住地社区居住1年以上,且办理居住证的住房承租人,可参加所在社区居民委员会选举。推动社区内各类活动场所向全体居民(住房承租人)开放。(责任单位:各区政府、三大开发区管委会)
29.申请临时救助。对取得合肥市居住证且符合居住地政府规定的临时救助条件的住房承租人,可向居住地政府申请临时救助。(责任单位:市民政局、各区政府、三大开发区管委会)
六、工作保障措施
30.强化组织领导。市住房租赁试点工作领导小组统筹协调全市住房租赁试点工作,定期召开专题调度会,研究解决工作中的重大问题,有序推进住房租赁试点建设。市住房租赁试点工作领导小组办公室负责试点工作的督促、检查和指
导,及时研究解决试点工作中存在的问题。
(责任单位:市房产局、领导小组各成员单位)
31.明确工作职责。市房地产行政主管部门负责对全市房屋租赁工作进行指导、监督;区住房和建设行政主管部门(含开发区指定的机构)负责本区域内房屋租赁的具体监督管理工作。乡(镇)政府、街道办事处负责协调和处理辖区内房屋租赁事务和纠纷,并受区住房和建设行政主管部门的委托,承担房屋租赁登记备案工作;村(居)委会负责租赁住房房源、出租人、承租人、租赁交易行为的核实和巡查工作。
各区政府、三大开发区管委会要加强对住房租赁工作的领导,将房屋租赁管理纳入社区综合管理的范围,下移住房租赁管理和服务重心,充分发挥乡镇(街道)、村(居)委等基层组织作用,实行住房租赁的网格化管理。(责任单位:市房产局、市工商局、市公安局、市国土局、各区政府、三大开发区管委会)
32.加强部门联动。市住房租赁试点工作领导小组成员单位按照各自职责,强化互助协作,共同做好房屋租赁监督管理相关工作,协同推进住房租赁试点建设。市房产、公安、国土、规划、城管、工商等部门共同对房屋租赁行为进行联合监管,加强出租屋治安管理。市公安部门比照酒店业管理方式,将开发、经纪、物业服务和住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统,实时掌握承租人信息。市司法和仲裁部门要指导、协助社区建立便捷的住房租赁纠纷调解机制。各企事业单位、社会团体以及其他组织,应当配合有关部门做好房屋租赁监督管理的相关工作。(责任单位:市房产局、领导小组各成员单位)
33.严格考核评比。将住房租赁试点工作纳入市政府重点事项督查范围。对工作不力、进展缓慢的单位,市住房租赁试点工作领导小组办公室在年底考核时给予通报批评。(责任单位:市政府督查目标办、市房产局、领导小组各成员单位)
34.强化舆论引导。加大舆论宣传和引导力度,充分利用电视、电台、报纸等媒体和微信、微博等网络平台,采取讲座、发放宣传手册等多种形式,大力宣传开展租赁试点工作的重要意义,及时准确解读相关政策,引导市民逐步树立先租后买、梯级消费、梯次改善的住房消费观念,营造良好的舆论氛围和社会环境。(责任单位:市房产局、领导小组各成员单位)
本通知自2017年10月31日起试行,有效期2年,具体由市住房租赁试点工作领导小组办公室负责解释,各相关部门可根据本通知制定具体操作办法。本通知实施中,如国家和省有新的规定,按新规定执行。
各县(市)可参照本通知执行。
2017年10月31日