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两天吸金近400亿:二线省会城市放量土拍

来源:

21世纪经济报道

作者:

-- 2019-04-25

摘要 房企忙于补货值、换仓。4月24日,苏州5幅土地出让揽金135.7亿;就在同一天,华润在大连31亿元摘下一幅宅地,溢价率49%。此前的4月23日,武汉推出10幅土地揽金超过228亿,这批土地起始总价197.89亿元,总出让面积约85.55万方。融创以总价152.4亿元夺得宗关、汉钢、江夏共4宗地块。

房企忙于补货值、换仓。

4月24日,苏州5幅土地出让揽金135.7亿;就在同一天,华润在大连31亿元摘下一幅宅地,溢价率49%。此前的4月23日,武汉推出10幅土地揽金超过228亿,这批土地起始总价197.89亿元,总出让面积约85.55万方。融创以总价152.4亿元夺得宗关、汉钢、江夏共4宗地块。

4月25日、26日两天合肥将会有37幅土地、2429亩土地即将出让。此外,旭辉联手碧桂园在太原拿下10幅二级开发土地,旭辉此前参与了这批地块的一级开发。最终旭辉将这些地收入囊中,首批货值超300亿。旭辉总裁林峰表示,这段时间房企积极拿地,一是为了补货值,二是有从四五线城市换仓到二三线城市的需求。也有房企投资人士指出,二线省会城市土拍总体交易量增加主要也体现了政府调整全年工地节奏。供地总量没有大的变化,但是供地节奏变化了。

今年前四月,地方政府推地力度明显加大,但土地出让金额却有所下跌。比如,根据克而瑞研究中心数据显示,武汉在2018年前四月土地出让459亿元,同比下跌35%。到了今年,武汉前四月土拍收金约354.25亿元,同比下跌约23%。

同策研究院首席分析师张宏伟指出,有拿地指标而又没拿到地的企业压力非常大;拿到地的房企销售指标也很难完成,目前大部分地块测算净利润率大幅下降,以3-5%甚至0%的测算净利率来拿地。相比去年上半年测算控制在12%净利率左右大相径庭,彼时8-9%的测算净利率是拿不到地的,而去年四季度开始土地市场出现流拍,市场行情早于滑铁卢。今年一季度各地土拍中不少地块就属于此前流排除地块。

张宏伟认为,今年这些地块等到销售的时候很有可能是不赚钱的,那么房企此时拿地为了什么?他认为是博弈明后年的成长期。从销售角度来看,今年的财报数据会比较难看,但不拿地房企又有踏空市场周期的风险,为了平滑这一风险,房企不得不陷入有亏本风险仍要拿地的怪圈。

二线城市土地大量出让,房企也借机积极布局,从而实现从三四线城市换仓。但张宏伟指出,区域市场地价一旦过热也有可能引发调控再度收紧。今年中央以稳地价为主基调,土拍溢价率过高还是会招致调控。以4月24日的土拍为例,其中一幅吴中太湖新城宅地吸引了包括金地、正荣、碧桂园、新城、融创、华润、金融街、招商、保利、中房、融信等十多家房企参拍。经过1个半小时的争抢、39轮缓慢而理性的加价后,最终由新城、招商联合体以总价325827万元竞得吴中太湖新城地块,成交楼面价20909.24元/平方米,溢价率30.68%。这是目前该板块乃至苏州湾最高楼板价,但并未超过市场指导价。

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