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长三角住宅用地降温 南京等城市稳地价效果明显

来源:

中房网

作者:

-- 2020-11-30

摘要 上海易居房地产研究院近日发布的报告显示,1-10月份全国100个城市住宅用地成交面积为55009万平方米,同比增长13.5%

上海易居房地产研究院近日发布的报告显示,1-10月份全国100个城市住宅用地成交面积为55009万平方米,同比增长13.5%。全国100个城市住宅用地价格为5811元/平方米,同比上涨5.9%,增速相比1-9月份已经明显收窄。

 

从今年前10个月全国百城居住用地成交情况来看,市场总体稳健,强于全国水平,说明房企对此类城市持认可态度。但从区域市场来看,呈现了一定的分化和差异。其中,一线城市、粤港澳大湾区等地市行情最好,长三角地区则降温较为明显。另外,从地价走势看,当前百城住宅用地的价格涨幅总体降温,充分说明在房地产政策调控和“三道红线”约束下,房企拿地会更加理性,高价拿地、冲动拿地的现象会减少,从而带动地价的下降或涨幅的收窄。

 

对于后市,易居研究院分析认为,房企年底的购地心态会存在一定差异,部分完成销售目标的企业依然会进入新一轮的购地扩张阶段。而对于那些销售压力和负债压力较大的企业,拿地自然会趋于保守。在土地价格方面,地价泡沫的减少也有助于房价泡沫的减少,其对于房地产和金融市场的稳健都有积极的作用。

 

百城住宅用地成交面积同比增长13.5%,长三角地市降温

 

《100城居住用地成交报告》显示,1-10月份全国100个城市住宅用地成交面积为55009万平方米,同比增长13.5%。从城市分类来看,一线城市供地意识明显增强,二线城市部分非重点省会城市表现活跃,三四线城市的中部重点地级市行情较好。

 

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根据报告,1-10月份4个一线城市住宅用地成交面积为3258万平方米,同比增长32.7%;32个二线城市住宅用地成交面积为29495万平方米,同比增长4.7%;64个三四线城市住宅用地成交面积为22257万平方米,同比增长24.7%。

 

易居研究院分析认为,今年一线城市在供地节奏、鼓励房企拿地等方面有积极的表现,客观上使得一部分房企开始回归一线城市。另一方面,一线城市今年豪宅市场销售情况不错,这也会使得房企继续看好未来高端市场的行情,进而积极认购单价较高的住宅用地。

 

二线城市方面,增速明显低于一线城市,这和其今年面临较多的管控有关。但值得注意的是,二线城市土地交易市场仍然保持韧劲,年初累计土地成交面积同比增速曲线在9月份首次转正后,10月份继续上行。即便面对管控,仍有很多房企重仓二线城市,类似购地心态下二线城市地市本身不会大降温。

 

另外,从三四线城市来看,重点地级市表现尚好。包括株洲、常德、襄阳等中部地级市的交易规模较大,受到房企青睐。此外,传统热门的地级市如徐州、无锡和温州等表现依然较好,此类城市今年前10月住宅用地交易金额均超过500亿元,表现甚至要好于很多二线省会城市。

 

从各城市群的情况来看,京津冀地区的土地市场略显疲软。长三角地区受密集调控影响,地市也出现降温,而粤港澳地区的地市交易增速则创出新高。报告显示,1-10月份,京津冀13城住宅用地成交面积为4152万平方米,同比下跌4.5%;长三角23城住宅用地成交面积为12087万平方米,同比增长10.0%;粤港澳8城住宅用地成交面积为5410万平方米,同比增长88.4。

 

值得注意的是,京津冀是三大城市群中地市交易唯一下跌的区域。从京津冀的土地市场看,今年确实较为疲软,抢地的现象并不多见。长三角地区从年初累计土地成交面积同比增速曲线看,最近3个月明显下行,这与长三角购地政策的调控等有密切关系。根据易居研究院的统计显示,截至11月25日,下半年长三角三省一市至少出台了13个购地相关政策。报告认为,此类新政策对后续土地交易市场施加了新的管控,尤其是浙江省的相关地级市政策收紧力度更大,包括落实“限地价、竞配建”等措施都会制约房企的拿地动作,进而促进土地市场降温。而粤港澳地区的地市表现更为强劲,易居研究分析认为,粤港澳大湾区今年各类规划较多,尤其是深圳特区40周年带来了很多新机会,这也是吸引房企积极进入,进而带动地市行情上行的重要原因。

 

百城住宅地价连续呈现下行态势,南京等城市稳地价效果明显

 

土地价格方面,近4个月百城住宅用地成交价格均位于6000元以下水平。易居研究院近日发布的《100城居住用地价格报告》显示,1-10月份全国100个城市住宅用地价格为5811元/平方米,同比上涨5.9%。该增速相比1-9月份的6.9%已经明显收窄,充分说明地价走势在降温。

 

实际上,自下半年以来地价持续下跌。根据报告统计,7-10月份单月地价分别为5740、5873、5180和4797元/平方米,且呈现比较明显的下行态势。其中,10月份单月地价为最近12个月以来的最低水平。由于7-10月份恰逢全国房地产政策重新收紧、“三道红线”新政出台的阶段,因此短期内地价大涨或反弹的几率较小。

 

从城市分类看,一线城市的涨幅要高于其他两类城市,二线城市中的南京稳地价工作值得肯定,而三四线城市则要关注佛山等热点城市的地价走势。根据报告,1-10月份,4个一线城市住宅用地价格为17028元/平方米,同比上涨16.1%;32个二线城市居住用地价格为5920元/平方米,同比上涨3.5%;64个三四线城市居住用地价格为4024元/平方米,同比上涨4.4%。

 

易居研究院分析认为,今年一线城市很多市中心地块的出让,推高了地价。另外很多央企和知名民企也重回一线城市,容易抬高地价水平。二线城市今年地价涨幅总体可控。由于类似兰州、银川、乌鲁木齐等西部城市的地市开始活跃,此类城市地价的绝对值并不高,所以客观上会拉低32个二线城市的地价水平。另一方面,对于一些热点二线城市来说,地价调控的政策措施到位,也容易促进地价的稳定。例如南京,属于今年地价调控较为积极的城市,管控地价政策频出。其在今年1-5月地价同比涨幅为47.4%,地价泡沫较大,而现在1-10月地价涨幅仅为2.0%,充分说明稳地价工作积极到位。对于三四线城市而言,当前地价涨幅总体处于下行态势,且涨幅可控。但包括洛阳、常州、徐州、佛山和无锡等热点城市的地价涨幅依然需要把控。

 

具体到各城市群,长三角地区由于地价过高,容易抑制房企拿地积极性。粤港澳地区受郊区用地增多影响,带动地价下行。京津冀地区的地价表现和其成交情况一致,都略显疲态。报告显示,1-10月份,长三角23城住宅用地成交价格为9779元/平方米,同比增长8.0%;粤港澳8城住宅用地成交价格为7958元/平方米,同比下跌4.5%;京津冀13城住宅用地成交价格为7611元/平方米,同比增长7.3%。

 

易居研究院分析认为,虽然当前长三角的地价水平涨幅远远弱于2016年的高峰期,但其地价水平明显高于其他两个城市群,自然会影响房企拿地的积极性。而粤港澳8城的地价明显要比长三角23城的地价要低,且这8个城市本身也是珠三角最为核心的城市,所以拿地性价比要好于长三角。但粤港澳大湾区是后续很多房企重点布局的区域,后续依然需要防范地价炒作等风险。

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