核 心 摘 要 

房地产政策：“托而不举”趋势明确，需求端政策持续优化，供给端政策迎来转折点

2022年中央各部委围绕“稳地产” 积极表态，频繁释放放松信号，各地调控因城施策，促进房地产良性循环和健康发展。2023年初，央行、银保监会进一步完善首套房贷利率调整机制，房贷利率挂钩房价走势，且住建部明确大力支持首套刚需、合理支持二套改善。聚焦苏州，2022年新政密集出台，限购限售限贷限价政策持续松绑，购房环境宽松，楼市政策进入新一轮释放期。

土地市场：国央企成为拿地主力军，核心板块热度不可动摇

 2022年苏州土拍规则逐批次放松，且从第三批次起，取消中止价开启“限价+现场摇号”的新模式。2022年苏州市区总成交72宗涉宅用地，总成交占地面积363.7万㎡，总成交金额943.5亿元，溢价率2.7%；吴中区成为供求榜首，园区价格领跑全市。全年苏州以本地国资托底为主，部分民企参拍度高，朗诗、龙湖、路劲、苏州嘉盛、兰干集团、中鹰等民企与本地国企的组合拿地，市场表现活跃。

住宅市场：市场下行趋势下，供销端下滑，核心高价盘抢量拉平均价

受疫情及大环境经济下滑等方面影响，2022年苏州新房供销端下滑，总成交面积714万㎡，其中园区、相城区新房整体成交表现不俗；全年房价25981元/㎡，多盘降价促销刺激市场，但在核心区高价倒挂盘支撑下市场价格维稳；苏州整体库存去化压力可控。从榜单来看，项目入榜门槛上涨，高价项目包揽金额榜单四成名额。

展望未来：曙光已现，蓄力复苏

① 房地产销售规模或有转暖但在经济制约下不会大规模反弹； 

②房价下行趋势有望改善； 

③购房者置业预期及能力均将有所提振；

④部分优质房企三好生信心逐步修复，开始陆续试探性拿地。

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市场资讯

全国政策变化：2022年，“稳定房地产市场”成为今年下半年经济工作的主要目标之一；中央积极表态叠加提供资金支持，政府支持地方“一城一策”，合理支持刚性和改善性住房需求。2023年中央政策定调将继续托底，首要在于全面落实保交楼，强力刺激性政策较难落地，逐步引导房地产市场底部修复。

从今年密集的政策看，无论是中央经济工作会议，还是国务院副总理刘鹤，都对房地产市场有了新的明确的表示，这无疑对恢复市场的信心，对恢复房地产市场的发展非常有利。特别是从房地产政策三支箭齐发，金融16条、保交楼融资支持、银行间交易市场准入、资本市场功能恢复等诸多政策推动了房地产市场开发商融资环境的正常化。

三支箭的“威力”，无论对正常的融资需求，还是对债券市场的恢复和接纳，以及资本市场功能的恢复，这三方面对上市房地产企业、没有上市的房地产企业在融资方面都是极大的改善，三支箭正在路上，无论是保交楼的，还是银行间市场的、债券市场允许优质民营企业进入，恢复他们的融资能力，无疑都是有利的。

苏州政策变化：2022年上半年受疫情影响，苏州购房政策利好频出，内容涉及限价、公积金贷款额度提升、人才补贴放松等 ，救市态度明显；下半年政府再度放开限购及限贷政策，央行降息首套贷款利率跌至4.1%，二套首付低至四成，旨在进一步支持市民的刚性和改善性住房需求，也将为促进苏州市房地产市场平稳健康发展起到积极的作用。

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土地市场

苏州土拍规则：从2022年苏州各批次土拍规则变化可以看出，苏州土拍规则逐渐放松。苏州第三、四、五批次土拍规则 改为“限价+现场摇号”；同时，部分核心高价值地块的土地出让金支付时间要求在年底前付清。

苏州涉宅用地成交：2022年苏州市区共计成交72宗涉宅用地，总成交占地面积363.7万㎡，同比下滑36.5%，总成交金额943.5亿元，同比下滑29.2%，溢价率2.7%相比去年同期下降1.9个点；从拿地房企来看，依旧以本地国资托底为主，但随着国家利好政策逐渐释放，近期民企参拍度高，朗诗、龙湖、路劲、苏州嘉盛、兰干集团、中鹰等民企积极回到公开土地市场拿地，市场表现活跃。

五批次成交对比：2022年苏州前两批次土拍热度一般，但核心区域地块依旧破中止价成交；第三、四批次土拍热度进一步遇冷，核心高价值地块都处于有溢价未触顶成交，其他非核心地块基本是地方平台公司托底。在股权融资“第三支箭”再为房企“输血”作用下，第五批次集中土拍风向有所改变，苏州园区核心地段土拍再次触顶摇号，其余非核心地块一改国资托底现象，多采用本地国资与本地民企的方式联合开发。

五批次房企对比：从拿地房企来看，2022年苏州整体依旧以地方国资城投为主，但部分民企参与积极性提高，如：嘉盛、亨通、金新城、朗诗、龙湖、路劲、仁恒等，且多以民企+本地国企的组合拿地，市场表现活跃。另外，央企和外地国企拿地较为谨慎，且都是深耕房企。

区域土地成交：对比苏州各区域涉宅用地成交金额，园区2022年成交金额256.6亿元，为苏州区域内最高，其次是高新区成交金额220.5亿元、吴中区成交金额194.1亿元。对比成交溢价率，各区域内分化较为明显，园区成交溢价率达到8.5%，核心板块湖东和独墅湖科教的地块多触顶摇号成交，土地市场热度高；另外，高新区、姑苏区成交溢价率分别是2.0%、1.2%，而相城区、“双吴区”今年都是底价成交。

苏州大市房地差：姑苏区＞园区＞新区＞ 吴中区＞ 相城区＞昆山＞常熟＞太仓＞吴江区＞张家港；其中苏州主城区域、昆山、常熟房地差在1.0万元/㎡以上，但吴江区及其他县市房地差低于1.0万元/㎡，相对利润空间较小。

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市区住宅市场

市区供求量价：受疫情及大环境经济下滑等方面影响，2022年苏州市区新房供销端下滑，供应面积500万㎡，同比下滑44%，成交面积714万㎡，同比下滑20%，其中9月受政府定向回购房源促使新房集中网签的影响，成交量猛增。此外，2022年住宅均价25981元/㎡，多盘降价促销刺激市场，但在核心区高价倒挂盘支撑下市场价格维稳。

区域供求量价：2022年苏州各区域成交表现分化，政策持续松绑下，非核心区域普遍政策反馈一般，成交下滑依旧明显。相城区和吴中区新房成交面积分别是168.3万㎡、163.5万㎡，两区域在售项目较多，成交占比较高。园区、相城区新房整体成交表现不俗，成交量同比有小幅上涨，且园区房价为35861元/㎡占据了苏州各区域房价榜首，而其他区域成交量呈现不同程度的下滑，房价均与往年基本持平。

库存：截止2022年12月底，狭义库存结构性777万㎡，广义库存2418万㎡；另外，近一年商品住宅月均流速59.5万㎡/月，近一年狭义去化周期13个月，广义去化周期41个月，去化周期保持近三个月持平，整体库存去化压力可控。

备注：狭义存量：指已领取预售证但未销售的建筑面积；广义存量：指狭义存量+已动工但未领取预售证的建筑面积+已成交土地但未动工的建筑面积去化周期=存量/近一年商品住宅的流速

项目排行榜：销售榜单来看，园区奥体、新区狮山、相城区高铁新城等头部价值板块的高端改善楼盘仍旧领跑市区。榜单上大部分楼盘为区域核心的高品质楼盘，还有少量外围刚需高性价比楼盘。园区招商沁苏禧以55.36亿元成功占据金额榜首位，其次颐和玲珑花园53.43亿元&12.33万㎡的销售成绩，占据金额榜第二、面积榜第三；吴江新城十里锦绣以18.32万㎡的成交表现拔得头筹；相城区铂悦春和万象以13.02万㎡的销售面积占据面积榜第二。

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部分新房来源：综合整理

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