房地产投资不得不说的四大流派
土拍网特约撰稿人 牧诗

       平时咱们聊房地产投资,大概率都是房地产投资拓展的简称,可以理解为土地拓展、土地投资,说白了就是帮助企业雇主实现购买土地的意愿。 

       当一家企业在快速扩张规模的时候,老板不可能一块一块地亲自去看,这样效率太低,因此他需要寻找一批懂房地产开发、懂财税、会谈判、会算账、最好再要有一点人脉资源的专业人才,帮他快速实现土地资源的获取。而这也是我们目前绝大部分投资人的职责所在。

       房地产是一个十分复杂的行业,牵涉的范围十分宽广,并且仍然还是中国经济的支柱产业。它上下游带动着钢筋水泥等基础建材行业、建筑行业、房产物业行业、广告行业、旅游行业,水电安装等配套的水利行业,甚至还有各类商业,而房地产融资又涉及到金融、银行、证券等行业,大概盘算下来,林林总总不少于六十个行业。

       房子捆绑了国人的户口、教育、医疗甚至地位,因此它不仅有居住属性,也有金融属性;同时房地产又是一个民生行业,国家政策调控自始至终会伴随整个行业……

       而正是房地产行业的复杂性、特殊性和综合性,对一名“有追求”的房地产从业人员提出了极高要求——上要懂国家政策紧跟调控方向,中要懂市场会布局,下要懂房地产能开发——作为房地产投资人员,尤为如此。

       在房地产投资圈,流传得最多的一句话便是“喝喝酒、谈谈地、开口闭口几个亿!,竟然还有这么美好的工作!正是这样一句话似乎描绘了这个职业的“锦绣前途”,也在近两年吸引了无数“有志之士”加入这个行业,做起了投资。

     我有遇到金融、银行转投资的,公务员群体转投资的,咨询行业转投资的,汽车行业转投资的,快消行业转投资的,通信行业转投资的,甚至还有富二代转投资的……

       每天咨询牧诗关于职业抉择的问题数百条,看得出来,大家对这个行业和岗位倾注了极高的热情与期待。总的说来,目前这个岗位从业的人员大体可以分为以下四个流派:

1、技术流

        这个流派是我比较欣赏的,自然要放在第一位。很多吃瓜群众肯定要问,都说房地产是一个简单粗暴的行业,有什么技术可言,“闭着眼睛买买买就是了,短期不涨长期涨,买房子这样买土地同样的!”

       然而现如今,房地产从黄金时代进入白银时代,连孙宏斌这样的大佬都不得不说:“投资本来挺难的,这个行业投资更难,因为投下去之后好几年才知道是什么样。这有点像种庄稼一样。农民种下去不知道是下雨、打雷还是洪灾,中间隔了很多东西。”

       因此这个行业需要技术大咖!

       值得欣慰得是,目前这个行业确实也存在这样的技术流派。他们主要以从业的85后为主,目前30-35岁,是目前整个地产行业的中坚力量;这一批人大多经历过完整的高等教育,对市场、数据更加理性,普遍有着财、税、法的基础运用能力,懂得谈判,逻辑条理能力强,时间管理能力强,项目推进有条不紊,同时善于学习。他们汇报项目更多是以数据说话,利益风险分析面面俱到,反映出来的更多的是“专业”、“靠谱”,不为了拿项目而拿项目,更多是以“经营”的思维在思考。这种客观、冷静的流派个人认为是大多初入投资拓展的新人应该努力的方向。

       切记!你在一无所有的时候,唯有努力提升自己的专业能力才是正解!

2、资源流

       拿地需不需要资源?当然需要资源,而且很重要!很多时候,资源起到的作用甚至往往高于技术。怎么说呢?参与过土地拓展的人都知道,获取土地信息、土地变性、项目指标调整、政府关系协调等等,哪一块不需要资源?

       小项目需要小资源,大项目需要大资源,没有资源需要建立资源,建立资源同样需要资源。有资源则生,无资源则死!这么说一点不夸张。

尤其对于一个刚进入的市场,没有一定的资源几乎寸步难行。没有找到关键的人,你连工作协调的机会都没有,更别提谈判了。这也就是为什么近一两年,有一大批政府领导放弃铁饭碗加入这个行业,尤以国土、规划、政府平台公司的分管领导最为常见,各大房企给出的薪酬也自然是相当诱人。

       资源流派最大的漏洞就是不太懂专业,战略谋划头头是道,但专业落地极其不足。一把年纪了,你要求他从头再来也不现实,因此给他配一个强有力的专业副手是相当必要的。

3、串串流

       想必大家都吃过“串串”,形象上讲就是一个“竹签”将不同种类“美食”串到一起,“土地串串”与此类似。在房地产投资圈,就有这样一批人,扮演着一根“竹签”的作用,牵线搭桥,把A公司的土地推荐给B公司,把C政府的土地资源引荐给D公司,目的只有一个,就是助力地产公司顺利拿下土地,过程当中出现的难题他们出面协调。

       他们是折翼的天使吗?怎么这么好这么给力?NO,NO,NO,他们绝对不是天使,他们也是有利益诉求的!要么是拿走真金白银,要么是要求在项目公司中占股,说白了他们其实也就是在将自己的“资源”进行变现。变现能力强不强,就看你的资源强不强,你强它就强,你弱它就弱。

       有什么人能这么牛气?他们要么以前是政府重要领导,目前退休赋闲在家,作为忙惯了的人怎么闲得下来,自然还是要继续操心的。资源就是生产力,不能白白浪费掉!还有一部分人就是在这个圈子里摸爬滚打数十年,圈子里的弯弯角角都知道,各类关系还维护得非常好,办起事来流畅自然。

4、吹牛流

       这一类不想多说,放到最后,自然是处于我鄙视链末端的。这一流派其实要么属于资源流派要么也属于串串流,只不过他们是其中不成功的那一部分——甚至应该说是绝大部分人——真正具备资源“变现”能力的人毕竟是少数。

       这一类人谈地真真是“喝喝酒、谈谈地、开口闭口几个亿”;张口一个3000亩,闭口一个20000亩;土地一点眉头还没有,就要给你谈介绍费怎么给;天天约这个见面约那个吃饭餐饮费一大堆,没见一点实质进展。整天拉你去看地,到了才发现不是山弯十八拐的“旅游地产”,就是一片绿油油的“集体用地”,要么就是还未变性的工业用地。

       你问他工业用地怎么确保变性成功,他说他有关系打声招呼就行!你跟他说红线内有轨道规划线,他说没事儿他有关系可以改改轨道线规划,让它换个方向走……一向客气的我只能对他们露出尴尬又不失礼貌的微笑。

       作为一名普普通通的投资人员来讲,我们大概率是不具备资源背景的,因此我们不能靠“资源”,只能靠“才华”!

       先从业三五年,努力提高自己的专业能力,让自己变得更加靠谱,让老板放心给你更多的事务,更大的项目,往往你的事务越多,你负责的项目越大,你所能接触到的资源就越多。接触久了加上你还靠谱,资源也就水到渠成变为你的了!

       “技术流+资源流”自然是作为一名投资人员来讲最完善的打怪方式,但急不来,尤其对于年轻人来讲,路还是要一步一步走,走得正才能走得远。因此,不要再问牧诗“不擅长喝酒能不能做投资?”之类问题,自然是不回复的。

土拍网特约撰稿人  牧诗