论地产拓展狗的N重身份
土拍网特约撰稿人  岳英焕

导读:

 

以下内容纯属吐槽,苦中作乐只为搞笑,各位看官千万不要当真,仅为一乐

 

先讲一个真实的段子:老岳同部门的美女小同事去银行办业务,在个人资料申请单写了如下信息: 工作单位XX公司,部门战略发展部,银行员工看到资料后,忍着笑着说:战略发展部....你们又不是国务院和国家机关,竟然还有这样的部门......" , 自己的部门竟被这样评价,美女小同事好不尴尬。她回来一说,大家一边吐槽银行员工少见多怪,一边心虚的想,战略发展部听起来真的有那么玄妙莫测么?小伙伴们,你们能猜到“战略发展部”是干啥的么?

地产圈里,有那么一群人,他们所在的部门可能被冠以不同的名字,诸如战略发展部、战略投资部,战略拓展部、土地拓展部、投资拓展部... 他们就是专门为公司新项目拓展而生的,天天奔波于各地机场、高铁、各地售楼处,整日形色匆匆,时而光鲜靓丽的参加各种高规格会议,时而邋里邋遢在电脑码字写报告做测算,因多数情况下“劳碌奔波操碎心,形容枯槁忙若狗“, 老岳统称他们为“投资拓展狗“。 

投资拓展狗在某些时候,让大家不太明白具体是干啥的,这是很好理解的。因为他们的身份本来就是孙悟空七十二变,在项目不同阶段,变幻着不同的角色,今天咱们一起揭一下老底。

 

1.项目双方接洽阶段  拓展狗身份: 董事长助理、行政助理

特点:  默默无闻记笔记,谨言慎行 装老成     

对于并购类的项目,一般都是高层领导出面洽谈,拓展狗则跟随领导外出考察洽谈,虽然看起来这是拓展狗最为风光的时刻,参加各种高规格接待和会议,但拓展狗压力也不小,首先在领导面前要言行谨行,察言观色,不要失了公司风度。更重要的是,当双方领导介绍公司情况和项目情况时,时刻准备回答问题,并拿小本本记录对方提供的信息细节,以备后期所需。这时候拓展狗的状态是这样的.... (对,你没看错,你就是领导后面那个背景人物

知识储备: 领导们一般会聊点宏观经济形势,比如北京又出共有产权房的政策啦、王健林卖酒店的地产八卦等,接着就问聊到各家公司的发展实力,比如自家公司发展战略、公司项目开发情况、公司净资产额、公司每年净利润多少啊,等,这些信息一定要牢记心中,若不能答出,且不尴尬。

 

2.  市场调研阶段   拓展狗身份:营销策划人员、专业踩盘员 

特点:步履匆匆调研紧,搜搜查查看行情。

双方领导完成初步洽谈后,拓展狗就开始了市场调研,由于出差在外,很多时候拓展人员并不能及时得到营销人员的帮助,于是自己摇身一变,踩着高跟鞋,出入各大售楼处,以明调、暗调的各种身份询问当地楼盘的售价、销售情况、客户情况。很多时候,调研时间一般都不会超过1天,紧锣密鼓,高跟鞋走断的情况也是时有发生,小伙伴们一定要习惯。这时候拓展狗的状态是这样的......

 知识储备:  市场调研的最终目的是形成市场分析报告,所以说“宏观经济走势、房地产政策分析、整体供需结构、成交分析规律、典型项目分析“等云云自然是免不了的,不过更重要的是从中研究规律,推断出目标地块适合的物业类型、物业价格、租售比例、去化周期等,为项目测算做基础。 说到这里,拓展狗最好与营销人员做配合,能者善假于物,能利用的资源还是得充分利用好。

 

 

3. 项目经济测算阶段      拓展狗身份:  财务人员   

特点:浩瀚表格抠数据,屏息凝神最劳神     

说起这个,故事可就多了,真是一把心酸泪说不完,因为这是最劳神的部分,工作强度远高于市场策划部分,做多了容易陷入一种癫狂状态,时而目光呆滞、眼神游离,时而兴奋不已,自言自语。所以说,当一个拓展狗在做测算的时候,千万别用琐事招惹他,更别在旁边高谈阔论谈笑风生,小心他发飙;当然了,一杯贴心的饮料和一碟美味的茶点还是欢迎的......因为测算中涉及到很多税法的缴纳,有个大神级的税法专家能够随时交流那就更完美了~

知识储备:一个完整的测算表格,包含了项目的指标表、项目分期表、工程节奏表、销售节奏表、现金流量表,资金筹措表、项目结论及敏感性分析等, 当然,如果是纯销售的物业还好说点,销售+自持的物业算起来那就更麻烦了;

如果你是一只拓展狗,相信你一定知道   ”增值税扣额法与扣税法的运用 、土增税预缴与清缴差异、管理费用与财务费用是否可以计入增值税进项抵扣的答案、股东净利润与项目净利润之间的玄机,IRR与NPV对项目的指导意义......" 相信你通透的做完几个测算,完美KO初级财务人员!

 

 

4.  尽职调查阶段: 后勤人员、行政人员

特点:忙闲忙后超卑微       事无巨细操碎心 

尽职调查一般会邀请专业律师事务所、会计师事务所、评估机构参与尽职调查,按道理说有专业机构帮助,拓展狗该轻松了。但如果你是外地出差尽调,而不幸的是你所在的单位流程管理比较严格,程序比较繁琐,那么恭喜你,你一样会累出血.......

那就是”出差审批流程、合同审批流程、报销审批流程、付款审批流程“,绝对让你体验一把后勤人员的艰辛,从订机票、安排行程、协调资料、沟通处理尽调疑问、甚至到点餐、打印复印等小事你都得顶上,真可谓”领导面前当专家,帮手身边做仆人“,相当戏剧化。想当初老岳一个人带三个团队在外地尽职调查,真是往事不堪回首,都是泪啊...

知识储备:最终三家机构出具的《法律尽职调查报告财务尽职调查报告财务审计报告资产评估报告都要备案的,拓展狗需要逐字逐句进行审查,并把关键要点完善到项目汇报中去。一般来说你需要读懂 “公司资产负债表”、“'资金来源与运用表”、而多次经验总结,评估报告最容易出问题的,评估报告采用的方法、评估报告的取值对交易对价产生着直接影响,在领导高层会议上是讨论的重要焦点。

 

5、报告材料撰写阶段      拓展狗身份: ppt 狗

特点:邋里邋遢码字忙,废寝忘食如佛像

 

如果所有的材料都已经汇集完,这个阶段虽然看起来很辛苦,但是内心还是比较安宁的,因为所有的素材都在心中,写报告就如厨师利用食材做美食一般,乐在其中。因为你可以把自己的观点融入报告之中,等报告完成的那一瞬间,或许你还有点小小的成就感。

知识储备:ppt 狗么,必然要懂得ppt的排版与汇报逻辑。有条理、有观点、有论据、有美观的ppt不是一日能做出来的,这是一个硬功夫,需要时时磨练。

 

6、合同洽谈阶段       拓展狗身份 :法务人员

 特点:咬文嚼字看细节、翻来覆去莫嫌烦

 如果公司有法务人员,建议拓展狗一定要带上,合同洽谈,拓展狗需要提出合同要点,行文则给法务人员一个展示的平台。但在实际工作中,很多时候法务人员较少,而且还很忙碌,拓展狗也只能迎着头皮自己顶上。

 

知识储备:拓展狗最需要搞清楚的就是交易对价中的构成,尤其在股+债的模式中,股权溢价的计算方法、交易税费的计算方法等等。如果你遇到了 跨境并购,相信你一定知道 “2015年国税局7号文、非居民企业间接转让国内应税资产、国际所得税税率维京群岛BVI SPA 等 ”;如果你遇到了明股实债项目,那么相信你对“”增信措施、融资担保“”等概念一定是耳熟能详。

 

7 .项目立项上报阶段       拓展狗身份:项目经理、上级单位下属

 特点: 反复修改加完善    苦尽甘来终完成

人们常说一句话:“做报告不是最痛苦的,改报告才是最痛苦的。”   做报告是把自己的想法转变成文字,而改报告则需要你读懂他人并转成文字。”改报告的过程需要一颗抗挫折的心,一双肯于听从他人意见的耳朵,以及一个思路灵活融汇贯通的脑袋。

如果你属于某个下属公司拓展狗,你还得学会搞好关系,让你上级公司的对接部门接受你的报告,而且愿意指导你如何完成立项报批工作,走完整个严谨无瑕疵的立项报批流程。所以这时拓展狗的身份变成了双重身份,除了需要听从自己单位领导安排外,还需要听从上级部门领导指挥,虽说辛苦了点,但是人家也是在帮你,所以小伙伴们心态要摆好了~

 

知识储备:万里长征即将走完最后一步,严谨的做事风格,扎实的文字功底,良好的沟通能力都是必备的。 这时候,相信你一定会经历“评审会”、“答疑会”等磨难,不过真金不怕火炼,让暴风雨来得更猛烈些吧,经过洗礼,项目才能得到批复~~

 

8. 项目正式运营阶段     拓展狗身份: 可以跪安了

特点: 从来只有新人笑,有谁听见旧人哭

 

一般来说,项目正式交接后,会有专门的项目经理接手,拓展狗经过一系列奋战,终于完成了使命, 可以逐渐退出江湖了。新项目会有其他同事大展身手,展示才能,逐渐的,人们指只记得这是哪个大侠操盘的项目,没有人记得这是哪只拓展狗拓的项目......

而拓展狗,则需要忘记曾经发生的一切,转战其他新的拓展项目了......

一句话共勉: 拓展不易,且行且珍惜!

 

 

好了,今天就说到这里,各位同行们,你们有啥故事想分享么? 欢迎添加老岳个人微信号交流 249065331

 

(PS: 其实这版文稿发布之前,写这个主要是为了好玩,不是为了发泄,新入行的拓展狗狗可别被吓退,咱们还是很有前途的,一起加油!)

土拍网特约撰稿人  岳英焕

(作者系京城排名前10的房地产开发企业的土投人员,公司说不能搞个人英雄主义,暂不露公司名,低调地道~想认识老岳,可联系本编辑部。)