搭好自己码头,自然有船来泊
地产投资拿地小感
远洋地产 窦洪桥

1、身为百强房企的专业土地投资人士,能否谈谈公司在拿地上的战略布局、品牌特色和资源规划?

1)战略布局。目前供职于远洋地产,远洋地产2017年综合排名TOP30,从远洋地产近30年的发展历程来看,远洋地产主要依托于一二线城市开展核心业务(住宅开发、商业开发、持有性物业建设等)。从公司目前战略来看,远洋未来的土地储备区域依然主要集中在以北京为核心的京津冀区域、以上海为核心的长三角区域、以粤港澳大湾区为核心的珠三角地区。

2)在品牌特色方面:在传统住宅领域,已经构建了公馆、万和、风景等产品系列,未来,住宅市场毕竟是朝着品质化方向发展。目前,远洋地产为国内独家引进美国WELL健康生活家系统。在商业开发方面,远洋依托战略合作伙伴太古地产,从成都远洋太古里开始,目前已经在武汉、天津、南京、西安等核心城市开展新的特色街区或休闲小镇。

3)资源规划。远洋地产目前已经形成五元业务:分别为住宅开发、商业不动产、养老(椿萱茂)、长租公寓(邦舍)、远洋资本。在接下来一段时间,住宅开发始终是远洋地产的一项核心业务;商业不动产开发,可以提高综合拿地能力;远洋依托股东中国人寿,积极开发养老业务,随着老龄化的加剧,未来养老市场大有可为;长租公寓市场方兴未艾,远洋地产在积极在全国核心城市尝试布局市场;通过远洋资本对优质企业的股权投资,逐步拓展远洋的产业资源,提高产业佳节和资源整合能力。

2、在你的土地拓展生涯中,你认为最难忘的一次拿地经历是什么?下一块最想拿的地是什么区域 什么地?

加入远洋地产将近一年,在远洋地产主要负责大苏州地区的土地投资工作。自2016年以来,苏州的土地市场,异常火爆,作为险资背景的远洋地产,始终秉承稳健的拿地策略,近几年集团要求不拿地王,不拼价格,投资人要深入研究市场,要以合适的价格,拿到合适的地块,投资人拿地要具备全周期运营思维。基于上述的要求,导致在远洋地产拿地,相对较难。2017年,蛰伏近一年,终于寻找到一宗相对合适的地块,就是苏州浒墅关58号地块。当时临近年末,多家资金(包括远洋地产)较为紧张,当时远洋和禹洲形成联合体,报名参与58号地块的竞拍。因该地块,当时报名家数极少,仅远洋&禹洲联合体一家。后来较为幸运,以底价成功获取该地块。

远洋地产始终看好一二线核心城市,一级全国重要核心城市卫星市镇。远洋地产2017年进驻苏州,未来实现品牌落地,接下来将积极在苏州主城区落子布局,同时也积极考虑昆山、汾湖等片区的合适地块。

3、2018年被称为房地产最缺钱的一年,对房地产投融资这块有什么好的建议?

中国的房地产也已经蓬勃发展了30多年,房地产企业投资岗位,也就近五年较为紧俏。2018年,随着房地产市场调控的加剧,该企业已经进入深水区,行业利润越来越薄,资金越来越紧张,拿地越来越难。之前,房地产投资人只需按照公司的格式化模板,对地块板块市场进行分析,项目投资进行测算,编排相关论证报告即可。但目前的市场环境,具备上述能力,似乎已经不能适应当今的投资市场环境。越来越多的中小型或成长型企业,看重并购机会,主要原因是大家都缺钱,并购项目的付款节奏可以商量。TOP10的企业,一般资金较为宽裕(销售回款较多),依然将招拍挂市场作为拿地的主流方向。但作为房地产投资人,为适应市场变化,从2018年起,建议转变思路,不仅有投资思维,还需具备融资思路和能力,目前融创、包括远洋地产都在鼓励投资岗位的员工,积极拓宽渠道,寻找资金。房地产市场,毕竟是资金密集型行业,所有的业务,不外乎围绕融资、投资、回款三大核心业务,市场好的时候,能够较快地形成资金闭环流动,但近期市场出现了高位盘整,销售回款受到一定影响,直接影响房地产再投资。近期房地产市场,金融政策限制重重,此时,创新融资能力显得较为重要。

任何行业的市场有高峰就会有低谷。作为地产投资人,要有全周期的经营思维和能力,要有投融联动的能力,当然,对一般员工而言,难度不小。但不管怎样,如果我们还爱着这个行业,我们都需要不断地探索,开拓资源,不断地武装自己,提高自身生存能力,只有这样,才不会被淘汰,才能更好地适应市场变化。有句话说,乘船虽好,但不如搭建自己的码头,自己码头搭好了,自然会有船来停泊,何愁达不到梦想的彼岸呢?