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2021年常州市1-9月房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2021-10-20

土地篇

 

根据土拍大数据显示,2021年1-9月常州主城区(不含金坛、溧阳)共成交47宗经营性建设用地(含回购地块,不含融资地块),占地面积230.84万㎡,成交总金额359.63亿元。

 

其中,涉宅用地共成交26宗(不含回购地块,不含融资地块),占地面积144.84万㎡,折合2172.46亩,同比下降42%;成交金额328.6亿元,平均楼面价11996.72元/㎡。

 

1.土地总出让金359.6亿元,同比下降21.4%

 

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从近五年数据来看,常州市经营性建设用地出让宗数呈“M”走势,2018年和2020年为2个峰值,2021年仅高于2017年,为47宗。成交面积和成交金额在近五年中仅有1个峰值,为2019年,随后量价回落。2021年1-9月成交面积230.84万㎡、成交金额359.63亿元,为近三年同期最低值。

 

2.商住用地为成交主力,纯住宅类占比提升

 

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2021年1-9月常州市区成交的经营性建设用地中纯住宅用地面积为77.92万㎡,占比34%,涨幅77.66%;成交金额164.92亿元,占比46%,涨幅达99.38%;商住混合用地的占比下降明显,成交面积为113.97万㎡,占比49%,比重下跌25.19%;成交金额181.84亿元,占比50%,跌幅为28.78%。

 

整体来看,商住用地的成交面积和成交金额都依然占据上风,但比重下降明显,纯住宅用地将是下一波市场上的主力军。

 

3.政策影响之下,成交集中在4月、7月、9月

 

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常州虽不在22个“双集中”供地的城市名单,今年以来也自发调整土地出让节奏。2021年1-9月,常州涉宅用地主要集中在3月、6月和8月挂牌,集中于4月、7月和9月成交。值得关注的是,在6月的挂牌公告中,常州市区开启了“双限”时代,7月集中成交7宗“双限”地块,9月集中成交了12宗“双限”地块。

 

从成交面积和金额来看,在3个月相对集中的土地出让中,成交面积和成交金额依次递增,9月份成交总面积71.02万㎡、成交金额156.6亿元,为今年以来最高水平。

 

4.武进区成交总量领跑,天宁区地价最贵

 

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从区域成交情况来看,2021年1-9月,常州主城区土地市场全面开花。武进区成交的涉宅用地面积和金额均为五区之首,其成交面积41.61万㎡占市区总成交面积的28.73%,成交金额82.03亿元占市区总成交金额的24.96%。其他四区成交面积均在24-28万㎡之间,相对均衡。成交总价差异较为明显。

 

从地块成交单价来看,天宁区宅地楼面单价17028元/㎡、平均地价2005万元/亩,首次突破2万元大关,为市区地价最高的区域。随后依次为钟楼区、新北区、武进区、经开区。

 

5.新增17宗万元地,最高楼面价破2万

 

截至2020年底,常州共诞生了32宗万元地。2021年1-9月,在常州市区成交的26宗涉宅用地中,共有17宗地块的楼面价破万至此,常州市区“万元地”阵容扩至49宗,主城迎来全面“万元”时代。

 

值得关注的是,今年4月29日,嘉宏以16.332亿元的总价竞得天宁区夏雷路南侧、采菱港西侧地块,楼面单价20348.36元/㎡,突破了常州楼面单价最高纪录,成为常州第1宗单价2万+的地块。7月22日,苏高新摇号竞得的天宁区竹林北路南侧、龙锦路西侧地块,住宅楼面单价19880元/㎡,天宁区平均楼面价不断被抬升。

 

6.19家房企拿地,5家首进常州

 

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在今年1-9月的土拍中,共有19家房企成功拿地,有5家为首次进驻常州土地市场。其中,保利发展共获得3宗地块,拿地面积19.55万㎡、拿地金额50.54亿元,为量价“双料”冠军。嘉宏、中海、滨湖建设、新城、苏高新均获得2宗地块。苏高新、保利置业、儒辰、金隅、三巽为今年首进常州。

 

 

楼市篇

 

2021年1-9月,常州市区(不含金坛、溧阳)商品住宅供应面积为461.68万㎡,供应套数36335套,成交面积为409.42万㎡,成交套数32271套,成交金额787.55亿元,成交均价为19143元/㎡,同比上涨9.7%。

 

1.成交持续在线,下半年有所回落

 

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从2021年1-9月商品住宅月度成交走势来看,2月为传统春节,供求相对较低,3月迅速释放,供应面积74.92万㎡为上半年最高水平,成交面积56.02万㎡仅低于6月。6月之后,成交面积有所下滑,三季度持续回落。

 

从成交均价来看,随着3月供应量的激增,成交均价折线上涨,6月均价达20230元/㎡,创造了今年最高的房价水平。

 

2.武进为供求大户,天宁区均价最高

 

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从区域来看,武进区供应面积和成交面积依然保持领先地位,其次为钟楼区。新北区由于此前长时间宅地断供,供应和成交体量相对较低,且呈现明显的供不应求。

 

从区域商品住宅成交均价上来看,天宁区以22664元/㎡的成交均价居首位,其次为武进区和新北区。整体上,各区成交均价都在稳定上涨,且差距逐渐缩小,利于市区房地产市场可持续发展。

 

3.去化周期稳定在6-8个月

 

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2021年1-9月常州市区商品住宅整体库存量基本保持在280-360万㎡之间。5月库存量达357.36万㎡,为今年以来的最高值,随后略有下降,7月库存不到280万㎡,为最低水平。

 

去化周期方面,今年以来,常州市区商品住宅去化周期基本稳定,处于6-8个月的十分健康的去化水准,9月去化周期为7.7个月,依然为合理区间。

 

4.110-130㎡面积段崛起,占比达35.97%

 

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从商品住宅成交套数来看,2021年上半年90-110㎡共成交8106套,占比为25.12%;110-130㎡共成交11607套,占比为35.97%;130-150㎡共成交6015套,占比为18.69%。不难看出,一步到位式的三房产品和改善四房为本轮市场的成交主力。

 

5.武进区4个项目位列销售金额TOP10

 

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从2021年1-9月常州市区商品住宅销售金额排行榜来看,万科·新都会以23.6亿元的成交金额依旧盘踞榜首,华宇新城·天境跃升至第二名,成交总额22.8亿元,随后为花语江南、春秋金茂府和龙湖·景粼天著。

 

从在榜项目成交均价来看,除了碧桂园·都市森立,其他均为2万+项目,新城荣盛·天翌成交均价达30782元/㎡,是榜单中唯一一个3万+项目。

 

从上榜项目所属区域来看,武进区有4个项目在榜,天宁区占3席,新北区有2个项目,经开区仅有美的世茂·云筑位列第十位,主城区之一的钟楼区未有项目在榜。

 

土拍研究院观察

 

政策施压,土地溢价率保持在30%以内

 

2021年6月11日,常州市首批次“双限”地块挂牌,与地块一同亮相的还有“双限”政策。政策主要从地块最高总价、住宅部分楼面价、毛坯住宅最高备案均价、年度分批次的备案均价差异、对口中小学等方面进行限制;同时,公告中将地块的竞买保证金比例调高至30%。此外,政策明确规定了竞买人的购地资金(包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款)须为竞买人的自有资金,不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金。

 

实际上,从去年下半年开始,房企融资“三道红线”、房地产贷款“两道红线”已形成了房企拿地的“紧箍咒”,使得房企不会再激进拿地。常州“双限”政策作为“房住不炒”总方针下的“因城施策”,将土地溢价率控制在30%以内,是对土地市场的重磅调控;限制住宅最高备案均价,是对房地产二级市场的监管;而对房企自有资金的筛查,则一定程度上是对住宅品质的保证。

 

地块热度分化明显,主城区依然是重仓区域

 

多重政策施压之下,今年下半年以来,多城集中供地趋冷,常州也不例外。从已成交的2批次“双限”地块来看,第1批次中的7宗地块全部触顶最高限价,第二批次的13宗地块中仅有5宗地块触顶摇号,占比下滑61.5%,还有1宗地块遭遇流拍。触顶和流拍的冷热对比也反映出了当前市场下地块之间的热度分化。

 

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从地块的房企报名数量来看,在今年1-9月的土拍中,常州市区共有10宗地块竞拍房企超过10家,最高为天宁区的东风5、6地块,该地块不完全统计有34家房企报名,最终未到网络限时竞拍环节便已触顶限价,由苏高新摇号竞得。

 

青龙2-1地块、邹区镇常金路北侧地块、西林公园东侧地块也均有20家以上房企报名。此外,从区域来看,上榜的10宗地块中,有4宗位于天宁区、2宗位于钟楼区、2宗位于武进区、1宗位于新北区、1宗位于经开区。不难看出,主城区以及其他区域重点板块依然是房企重仓区域。

 

老牌房企补仓、新晋房企表现积极

 

从报名和拿地房企来看,在今年1-9月的土拍中,“老面孔”依然是主力军,新城、路劲、美的、嘉宏、中海、龙控、黑牡丹等老牌房企持续发力,参拍了多宗地块;金隅、苏高新、保利置业、儒辰等新面孔也“当仁不让”,最终也有所斩获。

 

新老房企的争相进驻基本上能反映出以下2个方面原因:一方面,常州市经济实力不断攀升、城市能级不断提高、人口吸附力不断增强,在长三角一体化中仍然有着不可估量的发展潜力;另一方面,在全国调控趋紧的当下,常州“双限”政策中一地一策,地块最高溢价率限制在30%以内,高于周边苏州、无锡等城市;在土地竞拍中未有明确的马甲限制;对未来毛坯住宅的备案均价设置也依然为房企留有一定的利润空间。可以看出,在当前房企“拿地或许能活”的当下,常州依然是个好地方。

 

土地出让节奏较慢,完成全年供应83.5%

 

2021年以来,常州自发实施“双集中”供地,土地出让节奏相对较慢。截至目前,市区商品住宅供应完成了2172亩,同比去年同期下降了45.5%。根据今年4月常州市自然资源和规划局发布的《常州市区2021年度住宅用地供应计划》,常州市区(不含金坛区)2021年度普通商品住房用地计划供应总量为3600亩,目前完成进度为60.35%。

 

9月底,常州市第三批次双限地块正式挂牌,集中出让8宗涉宅地块,总占地面积56.3万㎡,折合约844亩,待第三批次“双限”地块成功出让,常州市区今年的普通商品住房用地供应计划将完成83.8%。

 

按照当前的供地节奏,基本可以预见,下一季度常州市区或将还有一波挂牌,对于今年在常州尚未有收获的房企将是较好的拿地机会。同时,随着土拍规则的不断更新迭代,常州的土地市场也将越来越明朗,进而迎来可持续的、稳健向上的发展环境,对拿地房企而言也是利好因素。

 

双限政策下,优质项目或将集中入市

 

2021年2月,土地市场“双集中”政策席卷全国22城,常州虽不在22城名单之列,却也自发“集中”供地。自6月11日至今,常州已完成了三个批次地块的集中挂牌和两个批次地块的集中成交。

 

土地的集中成交势必会在一定程度上促使项目的集中入市。值得关注的是,截至2021年9月底,常州市区“万元地”已扩容至49宗。今年1-9月诞生的“万元地”多达17宗,其中,采菱港地块、青龙2-1地块、九钢西地块、久铁地块、科教城1号地块等多个优质地块楼面单价超15000元/㎡。未来,随着这一波高价地的集中入市,常州房地产市场或将迎来新的发展面貌。

 

房价翻新,潜力板块为“后起之秀”

 

与房价同时翻新的还有居住品质。随着以上优质地块的相继入市,多个板块将迎来人居品质的越阶。同时,在今年前三季度出让的地块中,有多宗地块所属板块已空窗多年,随着板块能级的不断提升,优质地块将入市即为标杆。

 

例如,天宁区凤凰新城板块近年来规划利好、多项优质配套向此倾斜,区域房地产市场却尚未崛起。在第一批次双限地块中,区域内九钢西地块获众多房企重点关注,最终保利置业摇号竞得该地块,成交楼面价16313元/㎡,未来可售住宅毛坯最高备案均价27900元/㎡,将是凤凰新城改善产品新的标杆项目。

 

此外,新北区高铁新城、武进区科教城板块、武进区西太湖板块、经开区横山桥等潜力板块都迎来了新的价值定位,未来发展潜力较大。

 

多政策出台,房地产市场健康明朗

 

近年来,多城积极参与房地产市场调控,常州也紧随步伐。供给端,“双限”政策出台,严控宅地溢价率和房企拿地资质、限制住宅最高备案均价、确定宅地对口小学和初中;需求端,消落户限制、加码商品住宅的限售政策、调整住房公积金贷款额度计算规则、抬高二套购房成本,进而整顿规范房地产市场秩序。

 

未来,随着供需两端调控的不断精细化,常州市区房地产市场将更加健康明朗。同时,随着“双集中”政策下项目的集中入市,购房者将有更多的选择空间,也将倒逼开发商严控住宅质量,进而共同推动商品住宅市场往好的方向不断前进。