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楼市缓慢去泡沫化 最大阻力为地方政府和银行

来源:

搜房网

作者:

小邵 2010-08-02

摘要 2010年开始的楼市调控已过百日,近日国家统计局发布的今年1-6月房地产市场的相关数据显示,6月份70个大中城市房价环比下降0.1%,这是近15个月来房价首次下降,但从微乎其微的降幅也可以看出,楼市调控的矛头——房价目前依然相对坚挺,上半年楼市调控虽已取得初步成效,但政策的预期效果还未完全达到。

        一手打一手护,在政府左右摇摆的艰难抉择中,中国楼市缓慢地进行着“去泡沫化”之路。2010年开始的楼市调控已过百日,近日国家统计局发布的今年1-6月房地产市场的相关数据,6月份70个大中城市房价环比下降0.1%,这是近15个月来房价首次下降,但从微乎其微的降幅也可以看出,楼市调控的矛头——房价目前依然相对坚挺,上半年楼市调控虽已取得初步成效,但政策的预期效果还未完全达到。

        “中国楼市的去泡沫化之路上,最大的阻挠还是政府尤其是地方政府和银行。”国务院发展研究中心信息局局长程秀生认为。

政策剑指“泡沫”城市

        尽管部分开发商和专家试图用供不应求来解释楼价高企,但这显然难以掩盖千真万确在楼市堆积的泡沫。有关数据显示,按户均收入来看,估计北京居民买一套房需要25年,上海和深圳大约需要35-40年;而同样的指标,柏林居民买一套房只要3年多,纽约为6年多,东京为8年多,中国香港为20.8年。

        “中国几大城市房价可能已是世界最高的了。”复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三指出,证明中国大城市房地产存在严重泡沫的另一个证据是,租房的年收益远低于定期存款,租金更低于当地银行按揭贷款,可见,中国一些特大城市房价太高,肯定有泡沫。著名经济学家、中国经济体制改革研究基金会秘书长、国民经济研究所所长樊纲也指出,房地产资产泡沫值得重视。

       而值得注意的是,调控政策矛头所指,正是这些房价过热、泡沫严重的大城市。近期的统计数据显示,调控政策也确实正在这些城市发挥作用。比如上海、深圳和北京等房价过热的城市,从上半年调控政策出台以来,成交量均应声而落,“零成交”也频繁出现。而哈尔滨、合肥、昆明等二线城市,楼市均价反而在保持着小幅上涨。

        “国务院的调控政策可以看出正是针对这些楼市有泡沫的城市,而像合肥等价格一直保持较低涨幅的二线城市并不在调控范畴。”北辰实业副总曾劲说。

        谢百三也认为,百日调控中,国务院是要对部分房价上涨过快的城市进行坚决调控的,对二线城市、中小城市没有过分调控之意,实际上是希望通过这种差别化政策,保持中国经济仍能有较高的增长。

政府纠结延缓去泡沫

        除了差别化的调控政策,政府在楼市调控中多个“引而不发”的政策,也暴露出政策面的矛盾心理,这也使得调控政策出台百日以来,“去泡沫”成效并不显著。

        在程秀生看来,尽管上半年政府楼市调控政策不下10条,但真正掐住高房价脖子的只有信贷政策,尤其是二套房政策。

        谢百三也认为,真正的调控就是房贷控制很严,风传的“房产税”等其他政策未出台。“引而不发”反映了中央政府本身的矛盾:中国宏观调控方向、目标扑朔迷离。又想打泡沫,又不敢打死;既不想成为当时房价狂热再狂热之迪拜,又不敢成为经济大萧条20年之日本。

        而房价泡沫还负载着中央和地方的利益博弈,作为地方政府的主要财政收入,房地产低迷影响到土地市场,导致土地成交低迷,必然严重影响地方政府的财政收入和GDP。

        北京理工大学教授崔新生表示,因地方政府不能作为发债主体,即开始向手中支配的土地要效益。与各种开发区和城镇化同步相互烘托,土地及房地产的非理性泡沫价格一发不可收拾。

        “通过土地出让、特别是竞价拍卖等等方式,地方政府聚集大量的自主财富。由于缺失产业投资定价机制,即如何将土地出让收益,进行产业投资组合设计,为地方政府打造优势或主导产业,因此,房地产业的任何政策波动,都将使地方政府和房地产商、购房人充满非理性恐慌,间接推进房地产价格继续虚拟爬升。”崔新生指出。

        另外,中欧国际工商学院教授许小年指出,房价下跌的另一后果是银行坏账的增加,到头来仍需中央埋单,因为银行大多是国有的。

楼市调控仍未到位

        “不解决地方财政问题,楼市必定被绑架。”许小年指出。在缓慢的“去泡沫化”过程中,越来越多的专家开始质疑现行的地方土地财政,并希望政府坚持楼市调控方向,并重建相关体制。

        “房地产调控也还没有到位。房产调控会影响国内经济增长的说法是有些危言耸听。”樊纲指出,现在也就是几个大城市的楼盘在受影响,大多数城市包括一些省会城市的楼盘也没有太大变化。政府应该借这次调控机会,建立起一些原来没有的制度,使消费需求真正成为主体,投资成为相对边际的一种需求,逐渐形成相对稳定和自我调节的房市。

        而许小年表示,真正要解决泡沫的问题,第一,要把去年多投放的货币抽回去,加息、提高准备金率……第二,增加土地供应。土地供应不增加,房屋供应不增加,难以打压房价,价格是供给和需求的反映,仅仅靠行政手段打压,越打越坏事,而这就需要进行财税体制改革。不能让土地财政成为常态,不能让地方融资平台成为常态,否则利益关系不调整,不可能从根本上改变供需的基本格局,价格当然坚挺依旧。

        而对于下一步的调控政策,国土部、住建部等部委官员纷纷出面称将坚持目前的调控政策,对调控政策所涉及的最热门城市,北京市委书记刘淇近日也强调:“要坚持对房地产市场宏观调控的政策不动摇。”

        基于此,业内专家越来越多地预测去泡沫化之路还将缓慢持续。上海房地产分析师陈真诚大胆预测,就目前房地产市场实际情势和中央政府调控房地产的态度来看,房价下降大势已经确立无疑。

        此轮调控下,不但房价下降的幅度会在30%左右,而且此轮房地产市场调整会在3-5年左右甚至更长时间。

        而对于从根本上松绑楼市的财政制度改革,却因涉及政府自身利益,成为了大家拭目以待、却比房价还难以预测的冀望。

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楼市“泡沫乍破”:买的不敢买 卖的不好卖

最严厉的调控

        房价调控政策,像是楼上那只深夜迟迟没有扔下的靴子,年初的几个月内,让刘刚在忐忑不安中度过。

        要知道,这直接事关他公司楼盘的销售。就在4月14日,他和业内朋友吃饭的时候,还在互相打探,有没有听到什么调控风声。但次日,新国十条就发布了。这么严厉的调控政策,正好让我们赶上。刘刚叫苦。

        不过,靴子落下,只是迟早问题,杨明和刘刚都未对楼市新政的出台感到有所意外。只是,作为买卖双方,他们对新政的理解不一样。

        刘刚认为,新政对开发商来说,肯定是不利的。而实际上也是,他们的楼盘原来定价1.8万都有人托关系订房,现在均价1.5万,有购买意向者人数陡减。

        杨明则对调控持观望态度。前几年也有类似调控政策,但他发现越调越涨,越涨越调。这次会不会调完还要涨,谁都说不好。

        4月底,比新国十条更为严厉的北京楼市新政颁布。其中,暂定同一购房家庭只能新购一套住房等规定,让杨明开始意识到政府确实动真格的了。从报纸上读到这则新闻的刘刚,当时心里一沉。他清楚地知道,限购令准确地打到了此轮涨价潮的七寸。不过他也心存侥幸,毕竟限购政策前还写着暂定。

        刘刚决定,楼盘暂时不降价,因为在最初上市的时候,他们已经调低了预期。我们有资金等待政策变化。刘刚直言,公司的资金还足以撑一年。

逃离魔咒

        相对于刘刚的顽抗,杨明用实际行动表示了对新政的认同。上周,他已经选购了万科在长阳的项目。1.4万,这个价格不错了。杨明发现,参与摇号的人大都是首次购房者。 之所以放弃购买三四环的二手房,转而去看五环外的新房,是基于他对楼市新政的理性解读。按照他的理解,调控再严,其意义也在于遏止房价过快上涨,指望房价因此大幅回落,可能性太低了。三、四环,那是什么地段,房价一旦飙起来,就难再温顺地降下来了。

        在上班的路上,他又看到了举着牌子、迎上来热情地推荐房源的中介。看来市场确实有些冷了。

        在通州滨河路一隅,刘刚的公司刚刚设立了政策研究部,每天专职浏览各个网站和报纸,以随时了解市场变化和政策走向。前段时间有传言说,三套房贷政策出现松动迹象,但国家三部委随即出面辟谣。

        刘刚感慨,去年以来,房价的疯涨其实一直就不是他所乐见,他就是担心出现今天这样泡沫乍破的局面。其实每个开发商和每个购房的人,都挺不好受的。现在买的不敢买,卖的不好卖。

        他特别希房地产赶紧摆脱政府经济支柱的角色,在一个宽松、健康的轨道上发展。

        房子已尘埃落定的杨明,则不愿意再把自己的喜怒哀乐和房子联系在一起了。因为,他好不容易才逃离了买房魔咒。

隐隐的不安

        再这样玩下去,大家都得'玩死'。北京某房地产开发公司经理刘刚有言在先。

        这话听起来颇有些江湖的味道。从去年下半年到今年年初,北京的房地产市场,其实本就弥漫了弱肉强食的丛林法则。现在回忆起当时情形,刘刚坦承,这拨涨价潮,即使是像他这样早习惯了逐利的地产开发商,也始料未及。但他随即觉出了不正常。

        特别是今年3月份,通州房价眼看就逼近每平米3万元,这简直就是开玩笑嘛。虽然我们公司的楼盘也在通州,但3万是不现实的。早晚会被打回原形。

        刘刚目睹了通州房价的疯狂。就在去年初,通州的均价还没达到1万元,但随着京城一个个地王的诞生,通州房价扶摇直上。到去年底,接近2万元。

        今年1月底的北京市两会上爆出消息称,北京去年的卖地收入占到市级财政收入的三分之一。这个数字,并未让刘刚觉得诧异--这在城市化扩张进程中,是再正常不过的事了。但在互联网上,政府高价卖地变相推高房价成为网民一边倒的声讨。

         声讨归声讨,市场并未因此有丝毫降温。相反,同样在北京市两会上释放出的另一个信号,让通州房价再次狂飙突进。这个信号是通州新城规划。房价应声上涨,单价直逼3万元。根据当时的监测数据,部分楼盘价格,超过了四五环的价格。

        这无论如何也不合理。利好政策成了房价上涨的助推器。刘刚认为,不排除部分人借新城规划炒作房价。

        当时,刘刚的公司开发的楼盘预计在7月份开盘。楼盘挨着规划中的滨河路,紧邻六环。楼盘如何定价,难住了他们。定高了,万一遇到调控政策会影响销售;定低点,又感觉不符合房价高企的大气候。

        权衡再三,初步定价每平米1.8万。但没想到有购买意向的人还不少。刘刚说,这个价格在一年前是可以在三环买房的,现在居然在六环边上也抢着要。

        这不免让他隐隐感到有些不安。

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