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2015年上半年无锡市区房产市场分析报告

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作者:

土拍网 黄洁 2015-07-07

摘要 2015年上半年无锡市商品房备案总成交28378套,总成交面积332.17万平方米,平均每月成交4730套,平均每月成交面积55.36万平方米。2月份受春节影响,成交量急速下跌,拉低了2015年上半年的平均值。

 
2015年上半年无锡市商品房备案总成交28378套,总成交面积332.17万平方米,平均每月成交4730套,平均每月成交面积55.36万平方米。2月份受春节影响,成交量急速下跌,拉低了2015年上半年的平均值。
2015年上半年,无锡楼市经历了“翘首”的1月、不景气的2月、金三银四、红五月和翘尾收官的6月。6月30日,无锡市商品房和商品住宅成交套数纷纷创下年内单日套数最高值。
 
一、2015年上半年无锡商品房成交数据分析
 
表1:2015年上半年无锡市商品房备案成交数据
 
1月无锡市商品房备案成交4349套,成交面积52.47万平方米,成交均价为7584元/平;2月份受春节长假影响,成交量明显下降,成交套数为2286套,成交面积27.51万平方米,均价为7777元/平;3月商品房成交4120套,成交面积47.88万平方米,成交均价7590元/平;4月商品房成交5044套,成交面积58万平方米,成交均价8002元/平,达到上半年最高。5月商品房备案成交6038套,成交面积70.86万平方米,成交均价7866元/平;6月不管是成交套数还是成交面积均达到最高值,分别为6541套和75.45万平方米,均价7958元/平。
 
表2:无锡2015上半年房企成交排行榜
 
表3:无锡2015上半年楼盘成交排行榜
 
表4:2015年上半年无锡各区域库存比
 
从区域看,滨湖区的库存量持续领先无锡七大区域,占比29.74%。惠山区、锡山区、新区分别位列第二第三第四,占比分别为19.55%、18.89%和15.91%,这三个区域均以刚需置业为主,改善为辅,受区域内的供应频率与幅度影响,尽管成交量不俗,但库存量依旧居高不下,其中惠山区及锡山区的库存量主要来自新城板块。
南长、北塘、崇安,这三个区的库存量占比分别为8.55%、4.53%、2.83%,同为市中心片区,商品住宅供应量有限,因而库存量整体不大。
 
二、2015年上半年无锡楼市综述
 
如果用一个词来形容2015年上半年的无锡楼市,用“稳中有升”一点都不为过。在这半年中,开发商用非常诚恳的态度把购房优惠措施逐渐提高,从3月、4月、5月和6月的商品房成交套数来看,出现了一个递增的趋势,除了2月份的成交有些低迷之外,2015年上半年无锡楼市基本还算稳定。
 
楼市利好新政不断
3月30日,中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房 贷款政策有关问题的通知》,将二套房最低首付比例调整为不低于40%。仅仅10分钟之后,财政部和国家税务总局又联合发布消息,称从3月31日起,个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年( 含2年)。
4月“二套房首付降至四成”的贷款新政在无锡各大银行落地后,紧接着无锡公积金贷款再出利好新政,从4月22日起无锡将实行新的住房公积金贷款政策,首次公积金贷款最低首付款降为20%,5月份又再次下调了公积金贷款利率。无锡各大银行利率优惠出现松动,据了解,目前无锡市房贷平均利率为5.49%,即大部分银行实行95折的优惠幅度,为支持自住首套房贷款,无锡农村商业银行给出了87折的最低房贷折扣。
“330”政策的出台,对已经显现疲态一年多的楼市而言,是一剂强心针。在此基础上,无锡公积金贷款条件再次降低,买房门槛越来越低,为锡城楼市的逐步回暖打下了结实的基础。
 
库存首现减少
在两次降准降息、330政策的刺激调控下,无锡上半年楼市持续回温,成交量增幅明显。值得注意的是,从2010年库存量一直保持持续上升的势头,在今年却已止住。上半年商品房成交面积为332.17万方,去化量已超过新增量,若下半年无锡楼市继续维持这样的供销走势,2015年或将成为库存下行的转折点。
 
营销手段花样百出
自2015年以来,楼市利好政策频现,刺激楼市逐步回暖。有了政策的支持,开发商信心大增,使出浑身解数抢占市场,传统的降价、特价房源都已经不再新鲜,“仓促时间”里怎么抢占市场、夺眼球,成为开发商们不懈努力的目标,甚至连各大地产大佬都开启了自黑模式,4月15日,保利地产董事长宋广菊更新微博,内容为五个字:“保利是个P!”,一时间引爆网络。随后恒大又放出大招,打出“无理由退房”的营销牌,再次引发热潮。
为了抢头条,开发商也都是蛮拼的,但是不管多精彩的营销方式和手段都只能短暂的聚集大众的眼球,开发商应该更多的从客户角度考虑,提高楼盘品质,给予购房者更多的优惠,才是长久之计。
 
三、下半年无锡楼市两大猜想
 
1.房价或稳中有升
从今年上半年的房价走势可以看出,无锡房价呈现出了上涨的趋势。前三个月房价维稳,4月由于改善型房源热销,房价突破8字头,5月和6月均保持良好势头。
而今年1——6月无锡市商品房去化量首次超过新增量,库存下行成为不争的事实,下半年若仍维持这样的供销走势,那么全年的库存量有望再下一个台阶。而在库存减少、购房需求进一步刺激下,下半年的房价或将呈现稳中有升的趋势。
 
2.降准降息等政策不断出台
2015年全国楼市迎来政策宽松期,进入新常态。无锡也从不同方面松绑楼市,如限购取消、限贷松绑以及公积金政策调整等。
今年两次降息降准后,6月27日央行再出新政,28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。此次降息是年内的第三次。
经过多轮降息,目前银行一年期贷款利率和公积金利率已跌至历时最低水平,着实为置业者购房供房压力大大减负,预计下半年降息、降准的政策还会继续宽松。
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