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野心?焦虑? 集中供地制度下房企众生相

来源:

莱斯特

作者:

- 2021-05-15

摘要 2021年,是“双集中供地“开启的元年。自2月底自然资源部相关会议定调“双集中供地”以来,截至5月12日,全国已有长春、广州、杭州、北京等近10城完成了首批集中供地。“双集中供地”模式下,土地市场“冰火两重天”:杭州、无锡、广州等地表现火热,北京相对理性,长春、沈阳等地则表现平淡。集中供地后,土拍格局有新变化?房企如何应对新常态?

2021年,是“双集中供地“开启的元年。自2月底自然资源部相关会议定调“双集中供地”以来,截至5月12日,全国已有长春、广州、杭州、北京等近10城完成了首批集中供地。“双集中供地”模式下,土地市场“冰火两重天”:杭州、无锡、广州等地表现火热,北京相对理性,长春、沈阳等地则表现平淡。集中供地后,土拍格局有新变化?房企如何应对新常态?

 

供地“两集中” 拿到好地块难!

 

5月10日,北京市首次集中供地正式进入现场竞价环节。在首宗土地“朝阳区金盏小店村3005-02地块”的拍卖中,卓越集团以“总价39.27亿元、竞政府产权13%”的代价竞得,当最终落槌时,现场的卓越地产工作人员发出一阵欢呼。而观摩大厅的卓越集团人员起立欢呼,并鼓掌庆祝。

 

即使抛开“拔得头筹”的象征性意义,卓越集团的兴奋也容易理解。按照这项全新的土拍制度,首次土拍前,房企的焦虑情绪不断累积,并最终在现场得以释放。

 

土地集中出让制度于今年2月推出,按照监管部门的要求,22个重要城市将集中发布出让公告、集中组织出让活动,集中出让的节奏原则上一年最多进行三次。这也被一些从业者称为“零售改批发”。

 

事实上,集中土拍已经带来了不小的连锁反应,从前期的归集资金、制作文件,到拿地时的通盘考量,再到后续开发阶段的“同题竞争”,房企的各项策略都在调整。未来,这一制度还将对市场格局带来潜在影响。

 

保证不“饿”死

 

“要是从去年开始算,我们已经有一年没在北京拿地了。”在5月10日的北京土地拍卖现场,一家规模在千亿的房企工作人员表示。由于土地集中出让政策,今年以来,房企尚未在北京获取土地,开发商存在几个月到几年不等的拿地“空窗期”。

 

与此同时,近期北京楼市交易旺盛,开发商补仓的意愿较强。因此,在土地拍卖之前,焦虑情绪已经普遍存在。有开发商将这一情况称为“饥饿营销”。

 

“饥饿营销”带来的连锁反应,还体现在前期的资金归集过程。以北京为例,首批挂牌的30宗土地总价超过1000亿元。按照20%的保证金比例来看,若参加全部的土地竞拍,开发商需至少准备200亿元的竞买保证金。即使参与半数土地竞买,也需准备100亿元的保证金。

 

对于大多数房企而言,要在一个城市中归集100亿元资金已非易事,若算上拿地后的付款和开发,需要的资金量还将增加。若再算上“高标准商品住宅建设方案”的要求,所需的资金还会继续提高。

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