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33宗!347亿元! 市区前三季度成交金额创近五年新高

来源:

土拍网

作者:

马晓钰 2021-10-08

摘要 据土拍大数据统计,2021年1-9月份,南通市区(不含通州区、海门区、通州湾示范区,下同)共成交33宗经营性建设用地,总成交面积186.1万㎡,总成交金额347.69亿元。其中涉宅类地块共计16宗,总成交面积141.53万㎡,总成交金额336.08亿元。

土拍讯  据土拍大数据统计,2021年1-9月份,南通市区(不含通州区、海门区、通州湾示范区,下同)共成交33宗经营性建设用地,总成交面积186.1万㎡,总成交金额347.69亿元。其中涉宅类地块共计16宗,总成交面积141.53万㎡,总成交金额336.08亿元。

 

四大角度看点分析

1、同比分析——33宗地总成交金额超347亿元  创近五年新高

 

2021年1-9月份,南通市区经营性建设用地总成交面积186.1万㎡,同比上涨23.56%;总成交金额347.69亿元,同比上涨37.39%。

 

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纵观近五年南通市区1-9月份土地市场成交情况,2018年推地量位列最高峰,是近五年来1-9月份推地量最高的年份,2021年1-9月份总成交金额创近五年新高,且相较于2020年呈直线上升趋势。

 

2、区域分析——崇川区总成交面积与金额大幅度领先

2021年1-9月份,南通市区共成交33宗经营性建设用地,包含16宗住宅用地、16宗商服用地和1宗公共设施用地,其中崇川区占28宗,总成交面积163.2万㎡,总成交金额320.98亿元;开发区占5宗,总成交面积22.9万㎡,总成交金额26.72亿元。

 

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2021年1-9月份,南通市区实行集中供地政策,在7月份推出多宗崇川区优质地块,主要包含滨江板块、市北高新区、城西板块以及城东板块四个区域,共计14宗经营性建设用地,开发区未有地块参与此次集中挂地,因此崇川区各项成交数据均领先开发区。

 

3、月度分析——受集中供地政策影响   成交量主要集中在7月

 

2021年1-9月份,南通市区共成交33宗经营性建设用地,受集中供地政策影响,成交数据主要体现在1月、4月、6月及7月,其余月份均无地块出让。因7月份迎来首批次集中出让地块陆续成交,故成交量大幅上涨,20宗经营性建设用地总成交面积144.91万㎡,总成交金额306.45亿元。

 

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2021年1-9月份,为有效遏制土地市场过热的现象,南通市区积极主动改变推地模式,在市区(包含通州区、海门区、通州湾示范区)范围内采取集中挂地、集中出让的形式。2021年6月份南通首批次集中供地挂出,并于7月份顺利落幕。

 

本次集中挂地共计29宗,包含3宗安置房地块和26宗普通商品房用地,其中市区总计挂出11宗普通商品房用地,总成交面积112.74万㎡,总成交金额293.52亿元。

 

4、房企分析——新老房企交替拿地   1-9月市场热度显著提高

 

2021年1-9月份,南通市区共成交16宗住宅用地,总成交面积141.53万㎡,总成交金额336.08亿元,其中5宗地块由品牌房企竞得,其余均由本土房企竞得。

 

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由品牌房企竞得的5宗宅地中,3宗地块实行地价房价“双控”并摇号竞买规则,且最终均触顶最高限价,溢价率控制在17.6%;其余两宗地块实行“竞地价、限房价”的竞买规则,最终仅CR21021地块有两轮报价,R21019地块以底价成交。

 

上述5宗地块均为南通首批次集中出让的地块,就成交情况来看,本次土拍参拍房企超百家,包括有招商蛇口、融信、新城、龙光、雅居乐、金地、龙信、大华、绿城、旭辉、圆融、中海、碧桂园、万科、中铁、华润等。最终北京首开、龙光&越秀、福建华创作为新晋房企率先落子南通,幸运中凸显实力。

 

土地市场综述

“三道红线”监管下  房企拿地更趋理性

 

近期,全国22城第二轮“两集中”土拍陆续拉开帷幕,从各地土拍结果来看,第二轮集中供地相较于第一轮有明显降温,市场表现较为冷静。南通虽还未进行第二轮集中供地,但就首批次集中供地成交情况来看,尽管热门板块的地块热度较高,但过半地块以底价或者低溢价率成交,可见在“三道红线”和两集中供地背景下,房企拿地更趋谨慎,因此第二轮土拍预计以稳为主。

 

南通首批次集中供地中,市区共推出14宗经营性建设用地,其中包括3宗安置房地块和11宗普通商品房用地。11宗普通商品房用地中滨江板块占5宗,属于推地量较高的区域,但最终5宗地块均以底价成交,由南通城建竞得,总成交面积67.93万㎡,总成交金额188.19亿元。

 

从5宗地块的投资监管协议来看,投资项目涵盖住宅+星级酒店+大型商业+配套幼儿园+邮轮港,且商业部分需要有一定比例自持,对拿地房企实力有一定要求,因此底价成交并不意外,但也不排除未来联手品牌房企开发的可能性。

 

滨江板块作为目前南通市重点打造的板块之一,将其规划定位为“国际街区”、“城市客厅”等,未来将打造高端住宅社区,以满足高端人群高质量改善的需求。本次推出的五宗地块均不限房价,无疑是给了房企足够的利润空间,从而满足板块定位要求,打造高端品质住宅。

 

首批次集中挂地成交情况良好    多宗地块触顶最高限价

 

2021年7月份,南通迎来首批集中挂地出让,在市区(包含通州区、海门区、通州湾示范区)范围内共计推出29宗经营性建设用地,包含3宗安置房地块和26宗普通商品房用地。

 

最终,26宗普通商品房用地中共有9宗地块“触顶”最高限价,其中市区3宗、通州区5宗、通州湾示范区1宗,市区地块溢价率控制在17.6%,通州区地块溢价率控制在15%,通州湾示范区地块溢价率控制在17%。9宗地块总成交面积56.75万㎡,总成交金额115.02亿元。

 

其中4宗地块以低溢价率成交,分别位于市区中创区、通州平潮镇、海门三星镇和通州湾示范区,总成交面积25.6万㎡,总成交金额34.38亿元。

 

剩余13宗地块以底价成交,主要集中在市区滨江板块与海门区,总成交面积124.12万㎡,总成交金额261.01亿元。

 

整体来看成交情况良好,尤其是通州区,6宗地块中共有5宗地块触顶最高限价,且最终均由第一顺位竞得,圆融、龙湖、碧桂园各落一子,万科连落两子。

 

土拍研究院观察

 

2020年8月20日,央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策,提出了“拿地销售比不超过40%”这一辅助红线,且当时有多家房企参与了座谈会,并成为首批试点企业。时至今日,距“三道红线”政策出台已有一年多的时间,房地产行业降杠杆效果明显。

 

2021年1-9月份,南通市区土地市场总成交面积141.53万㎡,与年初政府制定的2021年推地目标还有较大差距,因此第四季度预计迎来一波推地高潮,土地市场成交量也应有所回温。

 

在目前房地产市场政策持续收紧的背景下,部分龙头房企和一些中小型房企出现现金流紧张的局面,面临较大的财务和经营压力,加之中央及地方持续加码房地产调控政策,因此预计第四季度房地产市场依然以“稳”为主。

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