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2021年南昌市1-9月房地产市场分析报告

来源:

土拍网

作者:

-- 2021-10-19

摘要 土地市场方面,2021年1-9月南昌市(含赣江新区)土地市场共计成交51宗经营性用地,成交总面积262.91万㎡,同比下跌53.24%;成交总金额189.36亿元,同比下跌57.39%。今年1-9月,南昌土地供应量较往年显著偏低,供地节奏明显放缓。

概述

土地市场方面,2021年1-9月南昌市(含赣江新区)土地市场共计成交51宗经营性用地,成交总面积262.91万㎡,同比下跌53.24%;成交总金额189.36亿元,同比下跌57.39%。今年1-9月,南昌土地供应量较往年显著偏低,供地节奏明显放缓。

楼市方面,2021年1-9月南昌市区(不含南昌县、新建区、安义县和进贤县)新房网签套数29982套,同比增长20.15%;网签面积346.51万㎡,同比增长17.7%。二手房网签17173套,面积170.44万㎡。

 

政策篇

土地政策

9月23日,南昌市自然资源局印发了《南昌市“限房价、限地价”出让住宅用地使用权交易规则(试行)》。南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩区、经开区、高新区、湾里管理局范围内的“限房价、限地价”住宅用地在出让方案中一并明确房屋销售价格上限和土地竞价上限。采取“网上拍卖+随机摇号”复合交易模式组织出让,当“网上拍卖”最高报价超过竞价上限时,通过随机摇号方式确定竞得入选人。

 

楼市政策

1、9月10日,长江中游三省协同推进高质量发展座谈会在武汉举行,江西、湖南、湖北三省共商深化区域合作,携手推进长江经济带发展。座谈会上提到,三省建立住房公积金合作机制,范围包括互认互贷、异地转移接续、信息核查共享等方面,并进一步规范公积金转移接续业务办理流程,优化异地贷款流程,高效办理住房公积金业务,构建三省和长江中游城市群各城市间住房公积金“政策互动、服务互鉴、系统互通、信息互享、信用互认”的格局。

2、9月15日,江西省住房城乡建设厅、省发展改革委、省公安厅、省自然资源厅、国税江西省税务局、省市场监管局、江西银保监局、省委网信办等8部门印发《江西省持续整治规范房地产市场秩序三年行动方案》,对全省所有在建在售的房地产开发项目,所有房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业、物业服务企业,以及房地产交易活动各环节开展整治行动。

 

土地篇

全市成交量同比下滑超五成

 

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从近五年1-9月的成交趋势来看,今年1-9月土地市场成交量较往年明显偏低。同比跌幅超过了五成,处于近五年的最低谷。

 

8月成交面积最高,6月成交金额最高

 

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从每月成交趋势上看,呈现每季度逐步递增的态势。其中8月成交面积最高,达59.2万㎡;6月新建区供应多宗大体量地块,引来房企竞逐,因此成交金额最高,为48.26亿元。

 

主城区成交量最高

 

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从成交区域来看,1-9月南昌主城区成交量最高,以90.75万㎡、77.71亿元的成绩领跑全市。紧随其后的是新建区,成交量为73.73万㎡、64.46亿元。南昌县尽管今年1-9月供地量不算很大,但成交情况不错,以25.67亿元的总金额排名第三位。

 

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主城区各区域中,土地稀缺的东湖区和西湖区至今没有供地,成交量最高的区域是高新区,为45.94万㎡、30.92亿元。第二位的则是青云谱区,共计成交4宗地块,总面积23.42万㎡,总金额29.45亿元。

 

赣电、新力和金茂可建面积前三甲

 

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从品牌房企拿地的情况来看,1-9月表现最为积极的当属赣电,共计拿地9宗,可建面积达78.83万㎡。主要拿地分布在安义县,8宗地块将一并用于打造安义县赣电城项目。

位居次席的是新力,拿地面积36.31万㎡,可建面积达67.36万㎡,拿地总金额19.24亿元。

第三位是金茂,在新建区拿地2宗,可建面积55.12万㎡。

 

涉宅地块平均楼面价3633元/㎡ 平均溢价率16.24%

 

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1-9月成交地块的平均楼面价为2848元/㎡,涉宅地块平均楼面价为3633元/㎡,去年同期这一数据则分别为3442元/㎡和3834元/㎡,同比降幅较为明显。1-9月涉宅地块楼面价超过5000元/㎡的地块共有12宗,其中楼面价最高为南昌县DAJ2021005地块,达6864元/㎡,去年同期这一数据为33宗。

 

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1-9月成交地块的平均溢价率为10.82%,涉宅地块平均溢价率为16.24%,而去年同期数据为21.13%,同比略有下滑。34宗涉宅地块中有17宗为溢价成交。其中溢价率超过50%的地块有6宗,最高溢价率为高新区DAFJ2021012地块,达94.62%。

 

总结

从1-9月南昌土地市场表现来看,不难发现以下特点:

一、土地供应量大幅降低

受全国土地市场大环境和南昌土拍新政频出的影响,今年1-9月南昌土地供应量大幅降低,同比跌幅超过五成。与今年的供应计划对照,仅有新建区已提前完成供地计划,中心城区完成率尚不足两成

 

二、房企拿地仍然积极

尽管供地量明显走低,但从品牌房企拿地情况来看,热门区域的优质地块对房企仍有较大的吸引力,高溢价拿地情况屡见不鲜。统计数据显示,1-9月拿地的品牌房企中,仅有旭辉在高新区以底价摘得2宗地块,其余房企均为溢价拿地,;土拍竞争也比较激烈,溢价率最高的一宗地块高达94.62%。

 

三、新政频出 南昌土地市场或将迎来巨变

今年以来,集中供地政策让全国土地市场、房企拿地策略均迎来巨大改变。尽管南昌并不在集中供地城市名单中,但从频出的土拍政策中可以看出,南昌的土地市场也将发生明显变化。

6月8日,南昌土拍新政提出设置土地竞价上限;9月23日,进一步补充将采取“网上拍卖+随机摇号”复合交易模式组织出让。竞价上限和随机摇号也是目前全国各大热点城市普遍采用的土拍模式,最高不超过15%的溢价率或将给南昌高溢价的土拍现状划上句点。

根据南昌最新的土地公告显示,第一批、共计10宗“限地价”地块已然上线,将于10月和11月分批出让,新政效果如何令人期待。

 

楼市篇

1. 概况——1-9月南昌市区新房网签29982套 同比增长20.15%

 

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2021年1-9月南昌市区(不含南昌县、新建区、安义县和进贤县,下同)新房网签套数29982套,同比增长20.15%;网签面积346.51万㎡,同比增长17.7%。二手房网签17173套,面积170.44万㎡。(数据来源:南昌房地产信息网。统计周期为1月1日-9月30日。)

 

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从每月成交走势来看,三个季度成交量呈现逐步走低的态势。一季度成交量最高,共计11484套,总面积133.13万㎡,占总比近四成。二季度和三季度相比差异较小,分别为9841套和8657套。

 

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从五年成交走势图可以看出,2021年1-9月新房市场表现优于去年同期。不过去年由于疫情影响,售楼部关停一月有余,故同比数据仅供参考。而与2017-2019年相比,今年1-9月的楼市表现仍然处于低位。

 

2.房价环比分析——1-8月涨幅累计增1.7%

 

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从国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动来看,1-8月南昌市新建商品住宅房价环比涨幅分别为0.3%、0.1%、0.4%、0.5%、0%、0%、0.3%和0.1%。房价环比涨幅累计1.7%。而去年同期为1.1%,上涨了0.2个百分点。

 

3.1-9月南昌楼市销售TOP5

 

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总结

总体来看,1-9月南昌楼市新房及二手房市场表现比较稳健,同比数据有一定回升,但与2017-2019年相比,仍处低位。近两年,全国房地产市场在“房住不炒”主基调和各项调控政策的影响下逐步回归理性,南昌也不例外。

近两年,南昌新房销售以刚需为主,区位、产品、价格成为了购房者主要考虑的因素。因此也出现了“冰火两重天”的景象:热门红盘摇号中签率仅0.7%,而地段优势不明显、楼盘同质化严重的区域则无人问津。对于开发商而言,把握消费者的心理仍是重要功课。

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