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丁祖昱:楼市典型32城“保交付”成绩如何?

来源:

中新经纬

作者:

- 2023-01-16

摘要 2022年已过,克而瑞研究对32个典型城市290个前期停工项目进行调研后发现,截至2022年12月31日,尚有126个项目处于停工状态,保交楼任务依旧“道阻且长”。

2022年已过,克而瑞研究对32个典型城市290个前期停工项目进行调研后发现,截至2022年12月31日,尚有126个项目处于停工状态,保交楼任务依旧“道阻且长”。

 

“保交付”已满半年,从中央到地方政策频频

 

据克而瑞数据,2022年,全国186个省市出台372次放松政策,14个城市放松限购、47个城市放松限贷、9个城市放松限售,还有69个城市给予财税方面支持。

 

从2022年第三季度起,多地爆发的停工断贷事件成为政策转折点。“保交付”成为下半年楼市关键词。

 

中央层面,7月28日,中央政治局会议强调要“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”,这是保交楼首次被写入政治局会议文件。8月,住建、财政、央行等多部委联推2000亿元的政策性银行专项借款,截至目前,保交楼专项借款资金已基本投放至项目。11月21日,央行表示,将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款,为商业银行提供零成本资金,以鼓励其支持保交楼工作。

 

从地方层面,针对“保交楼”基本采取了五项主流措施:

 

第一,设立地方专项纾困基金,例如郑州、南宁、湖北分别设立100亿、30亿、50亿元的纾困基金。

 

第二,积极争取国家政策性银行专项借款,支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

 

第三,派遣工作组或建立一对一挂联帮扶,例如重庆成立房地产问题项目风险化解处置小组,安排房地产专班组跟进项目建设进度,并对项目账户资金封闭管理。

 

第四,返还未动工项目土地款,例如赣州经开区根据施工进度返还绿地集团近4亿元土地出让金用于项目施工建设。

 

第五,优化预售资金监管,对出险企业、问题项目实施差异化管理,例如南京,对出现资金矛盾苗头的企业或项目,设立区政府专用强制资金账户,对相关资金进行强制监管。

 

专项基金支持模式最为普遍

 

回顾7月以来中央到地方的保交楼举措,从具体模式看,实施了“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金的“4+1”模式。

 

目前,保交楼以统贷统还模式为主,政府信用担保借款,不足部分,政府找银行融资,统一借贷,统一偿还。据官方数据,2022年9月6日-10月6日郑州市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中,有145个项目已实现全面、实质性复工。

 

成立纾困基金是多数城市针对当前停工项目较为普遍的模式,湖北省资管也与浙商资管联合设立50亿元纾困基金,加大对全省不良资产收购、处置力度。实际证明,纾困基金的确能够提供债券、并购等多种方式,在操作和信贷求助、收并购方面更灵活,可有效保护卖出人。

 

2022年典型城市半数已复工

 

虽然不少城市项目已处于复工状态,但究竟占比多少?

 

2022年年末,我们对32个典型城市290个前期停工项目进行调研,据克而瑞调研数据,截至2022年12月31日,32个典型城市重点监测的290个项目中,一半以上已经复工,仍有126个项目处于停工状态。

 

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分能级来看,二线城市占比近八成,停工项目套数达307819套,总建面达3567万平方米,因购房者按揭比重较高,销售和房价下行压力更大。

 

分区域来看,中西部城市诸如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉尚未交付套数均在3万套以上;其他诸如漳州、淮安、盐城等停工项目所涉尚未交付总建筑面积也达到100万平方米以上。

 

聚焦到单个城市,郑州、昆明因政策起步较早、或因政策纾困力度较大,目前多数项目均处于部分复工和全面复工状态,郑州复工项目占比接近九成。

 

与之形成对比的当属武汉、西安两地,据克而瑞调研,目前均有10个以上项目处于继续停工状态,西安尚有8个项目为间歇式、小范围复工,距离竣工交付仍有较长时间。

 

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纾困资金,应优先帮扶销售过半项目

 

为更好解决这类问题,我们认为,短期内应针对不同项目的工期进度、责任主体展开针对性措施:

 

一是针对销售进度已超过50%,开发商因监管过严导致监管账户资金被占用无法顺利支付工程款项目,应当适度松绑相关企业的预售资金监管,保证已售房源按揭贷款全部发放,优先支付工程款。与此同时,加速企业预售证审批进度,允许开发商继续卖房,以卖房房款优先支付工程款,从而促进资金良性循环。

 

二是销售进度过半,开发商因违约、暴雷等无力承担工程费用停工项目,是纾困资金扶助的主要对象。对此类项目,可采取专项借款模式、郑州纾困基金模式,巧妙利用第二支箭、合理运用第三支箭等模式改善和支持项目复工。因为类似项目涉及购房者较多,若不妥善解决,后续可能引发购房者断贷、银行坏账、民生等一系列连锁效应。

 

三是对目前尚处开工初期,销售进度不足10%,且所处城市楼市行情较差的项目,我们认为短期内强行开工意义不大,建议在风险可控范围内允许购房者退房,以开发商当前资金监管账户中的资金支付退房成本,以及时止损。

 

显然,停工项目越快解决,越有利于抑制消极情绪蔓延,巩固市场信心,从而稳住后续销售。

 

房地产经历了2022年深度调整,当下政策重点还是应以稳市场,保住市场主体同时增强市场信心,避免持续下滑行情,只要当前市场能够稳住,后期辅助一些实质性利好政策,压缩供给并累积需求,以时间换空间,相信房地产行业还是会迎来稳步修复和高质量发展阶段。

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