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中央定调、利好频现,疫情后如何高效“解锁”土地市场?

来源:

土拍网

作者:

-- 2022-06-29

摘要 2022年上半年全国各地疫情反复,房地产市场预期转弱,各企业资金压力明显。这样的背景下,那究竟上半年房地产整体市场如何?江苏省、乃至整个长三角土地市场目前究竟是什么样的一个真实状况呢?下半年又该何去何从、如何拿到高性价比地块呢?

2022年上半年全国各地疫情反复,房地产市场预期转弱,各企业资金压力明显。这样的背景下,那究竟上半年房地产整体市场如何?江苏省、乃至整个长三角土地市场目前究竟是什么样的一个真实状况呢?下半年又该何去何从、如何拿到高性价比地块呢?

 

困境——

疫情反复、供地减缓、热度平平

 

2022年上半年长三角在疫情的冲击下,尤其是年初,市场几乎停滞,表现一蹶不振。直到5、6月份土地市场才稍有恢复。

 

据土拍大数据统计,2022年上半年江苏省及上海、合肥市本级涉宅用地成交建面2072万㎡,环比2021年下半年下降61%,成交金额2330亿元,环比下降54%,成交楼面价11244元/㎡,环比上涨19%(其上涨主要原因是2022年上半年基本以苏州、南京、上海等集中供地城市成交为主),溢价率3.9%,基本与2021年下半年持平。

 

总体来看,2022年上半年各城市土地市场热度环比下滑明显,同时分化依旧较为严重。在“房住不炒”的前提下,预计房价不会出现大幅上涨,其中从价格上来看,江苏依旧是当前市场较安全的区域。

 

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契机——

中央定调、规则放松、合理让利

 

 

市场趋冷下,中央多次提及满足购房者合理住房需求,促进房地产市场健康发展和良性循环,释放维稳信号,央行、银保监会出台差别化住房信贷政策,从宏观层面给予市场信心。

 

另外,自2022年以来,全国已有超100城优化调整房地产政策,涉及限购、限贷、限售等方面。5月以来,各地出台政策的节奏明显加快,单月超70城出台政策超百次,明显高于年初。江苏省各城市政策松绑力度也从税费减免、购房补贴等扩展到限购、限贷、限售的放松,政策松绑力度持续扩大,极大的促进楼市回暖。

 

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另一方面,2022年上半年各省市也积极调整土拍规则,让利房企。以江苏省为例,各城市出让门槛均大幅放松,如:保证金比例降至20%、土地出让金缴纳周期延长至6个月、取消指导价(可参考苏州)、部分城市取消竞自持、竞配建以及新房销售限价的要求、最高限价的溢价率下调等,提振地市的意图十分明显。

 

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整体而言,在这样的契机之下,部分城市市场表现有所好转,譬如以苏州为例,苏州2022年上半年虽受疫情冲击影响集中供地计划多次推延,但好在二季度疫情有效控制,苏州顺利推出两批次地块。苏州第一批次15宗地块全部成交,成交总价233.77亿元,其中有2宗突破中止限价,这与去年二批次1宗突破中止限价、三批次无突破中止限价相比,企业拿地积极性略有提升;另外第二批20宗地块全部成交,其中有3宗突破中止限价。以合肥为例,第一批次集中成交24宗(含2宗保障房),成交建面233.7万㎡,总成交金额190.3亿元,平均溢价率达到11.2%,且其中15宗触顶进入“竞品质+摇号”环节,对比去年,房企拿地积极性有涨;二批次成交24宗用地(含1宗保障房),成交总价190.2亿元,平均溢价率7.9%,其中有9宗地块进入“竞品质+摇号”环节,由此可见,大的市场面正往好的方向发展。

 

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破局——

紧跟市场、优地释放、集中展出

 

环比2021年下半年,今年上半年上海、苏州、徐州、合肥等城市土地成交量下滑,但是溢价率有所增加,楼面价也稳中有涨,其增涨原因主要是热点城市优质土地成交占比大幅提升所致,为带动土地市场热度,2022年上半年各城市纷纷拿出不少核心区优质地块。

 

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据土拍大数据统计,江苏省13个城市中,苏州、无锡和连云港2022年住宅用地计划供应量对比2021年有小幅的增加,其余苏中、苏北城市均相比2021年有一定的减少,其中盐城、南通、淮安减少量较为明显。值得一提的是,苏州结合市场形势变化,2022年计划分4次集中挂牌出让,其中核心区域供应有所提升,有效把握好土地供应节奏和频次。

 

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另外,根据各城市供地计划地块明细,我们可以看到今年各城市在土地供应端释放出更大的诚意。结合各城市的供地规模、供地质量等方面来看,虽然今年度的计划供地量减少了,但优质地块推出量明显增多,且部分地块在价格上仍为开发商保留了一定的利润空间。

 

但各地疫情时而散发,怎么才能高效地进行地块甄选呢?别急,看这里!

 

一年一度的“中国城市土地展”即将隆重登场,本活动旨在有效加强市场供需对接,引导市场预期,促进土地市场平稳运行,加强行业内思想火花的交流碰撞。

 

主办方将邀请来自全国各地的30多家自然资源和规划、土地储备等部门齐聚南京。只要你来到2022中国(南京)城市土地展,就能将全国30多个城市的重点土地信息一次掌握。一次南京之行,可抵东奔西跑几十个城市,给你带来全新的逛展体验的同时,定能让你收获满满!

 

展会将于7月13-14日,在南京国际展览中心二楼B馆盛大举行。本展会为江苏省国土资源信息中心、江苏省国土资源动态监测中心主办,江苏土地市场网、土拍网承办,江苏省土地学会支持举办的第九届中国城市土地展。

 

届时长三角各城市将诚意满满的带着核心区域多宗素质较佳的优质地块前来,甚至还有不少“珍藏版”地块,可谓是看点十足!一年一度,不容错过!

 

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